Seguridad jurídica, ¿para quién?

 

Seguridad jurídica inmobiliaria

La corporación inmobiliaria-financiera, cada vez que se plantea el incremento de las muy escasas regulaciones del mercado inmobiliario o cambios en la planificación y capacidad constructiva de las parcelas a fin de limitar la construcción descontrolada, recurre al argumento de la seguridad jurídica.

En la Ciudad de Buenos Aires, la aprobación del Código Urbanístico en el año 2018 está generando altos impactos ambientales negativos en toda la ciudad (pérdida de la identidad de los barrios y del patrimonio, sobre-construcción sin acompañamiento de equipamiento urbano o infraestructura, paradójicamente más se construye y se profundiza la crisis habitacional, etc.).

Los primeros barrios que cuestionaron el incremento exorbitante de la capacidad constructiva por este Código se organizaron y presentaron proyectos de ley en la Legislatura con la intención de volver a la situación previa al cambio de la normativa urbanística. Un sector del barrio de Núñez (ahora conocido como Lomas de Núñez), el barrio Parque Gral. Belgrano (conocido también como barrio River) y Bajo Belgrano lograron una mayor protección de su trama urbana con la revisión del Código Urbanístico que quedó sancionada a través de la Ley N.º 6.564.

En el debate parlamentario, la intervención del sector inmobiliario estuvo enfocada en impedir que la limitación de la capacidad constructiva de las parcelas alcance incluso a expedientes de permisos de obra que estaban en trámite, pero aún sin el permiso otorgado (registro de planos). Querían que no se aplicara a quienes ya hubieran presentado algún papel para obtener la mayor capacidad constructiva habilitada por las normas urbanísticas que se estaban cambiando.

Finalmente, el lobby inmobiliario ganó. La Ley N.º 6.564 estipuló que su regulación urbanística para estos barrios alcanza solamente a los trámites iniciados a partir de la entrada en vigencia de la ley. La Legislatura decidió romper la postura inveterada, consolidada también en la jurisprudencia de la Justicia local, de que una nueva planificación se aplicaba a todo expediente de obra en trámite, salvo que contara con permiso de obra otorgado (planos registrados).

Así, se genera una situación confusa. Estos barrios tienen una nueva regulación urbanística, que pretende proteger más adecuadamente el ambiente urbano y la calidad de vida, pero a pesar de ello, se seguirán construyendo y otorgando permisos para edificios que van en contra de esos mejores parámetros urbanísticos por el simple hecho de que se presentó algún papel de inicio de trámite de obra nueva antes de la sanción de la Ley N.º 6.564.

Un principio arquitectónico del derecho ambiental es que no existe derecho adquirido a dañar el ambiente. La seguridad jurídica cede frente al daño ambiental.

La Legislatura reconoció el error al aprobar el Código Urbanístico y trató de rectificar dicho error por presión de la ciudadanía a través de la Ley N.º 6.564, pero dejó la puerta para que subsista la legislación modificada con sus consecuencias ambientales negativas.

El principio se podría reformular como “no existe derecho adquirido a dañar el ambiente salvo que la corporación inmobiliaria vea afectada su seguridad jurídica”. Los negocios, por sobre la calidad de vida de la ciudadanía porteña. Otro aspecto de la planificación urbana sometida a los intereses de la especulación inmobiliaria.

 

 

Inseguridad jurídica ciudadana

Ahora, ¿qué sucede cuando la inseguridad jurídica es sufrida por la población porteña?

La Legislatura porteña, en estos últimos 16 años, se ha caracterizado por sancionar leyes que no respetan el procedimiento de sanción de leyes regulado en la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires. Aunque no suele tener la debida cobertura mediática, es un escándalo democrático y republicano de magnitudes gigantescas.

El respeto por el sistema de mayorías y procedimientos para sancionar las leyes es el pilar mínimo de la institucionalidad democrática de un gobierno. Son numerosas las leyes que la Legislatura porteña, a instancias del Poder Ejecutivo, sanciona con votaciones que no alcanzan la cantidad de votos necesarios o sin convocar a las audiencias públicas obligatorias.

Un claro ejemplo, es la Ley N.º 6289, que autorizó la venta del predio de Costa Salguero. La Justicia declaró que esta ley es inconstitucional porque no se había cumplido con el procedimiento de doble lectura que dispone la constitución porteña (una doble sanción con una audiencia pública obligatoria en el medio).

Otro ejemplo es la Ley N.º 6.476, que aprobó el convenio para la construcción de un nuevo Puerto Madero denominado Costa Urbana, en la Costanera Sur, y que fue votada con menos votos de los requeridos constitucionalmente y, además, los convenios adenda que se incorporaron no tuvieron el tratamiento obligatorio en la audiencia pública.

En la Ciudad de Buenos Aires, la ciudadanía no tiene la seguridad de que aquello que se publica en el Boletín Oficial sea una ley que ha cumplido con todos los requisitos para su vigencia. De esta inseguridad ciudadana no se habla y al gobierno no le importa.

 

 

Planificaciones de último minuto

¿Qué pasó con la aprobación de la Ley N.º 6.361? El 14/11/19, por expediente N.º 2850-J-2019, el Poder Ejecutivo envió a la Legislatura un proyecto de ley para modificar el Código Urbanístico en muchos de sus artículos, principalmente para sanear errores por la apresurada aprobación que tuvo.

Como era un proyecto de ley que modificaba la planificación urbana, le correspondía el procedimiento de doble lectura. Este proyecto fue votado en primera lectura el 5/12/19 con un texto de 71 artículos.

Después de la aprobación inicial del proyecto se realizó la audiencia pública el día 7 de septiembre de 2020. Luego de esta, se hizo la segunda lectura del proyecto. El 26 de noviembre de 2020, lo que se terminó votando en segunda lectura y se convirtió en la Ley 6.361 fue un texto con 145 artículos. Es decir, más del doble de artículos de la primera lectura.

¿Cuál es el grave problema constitucional detectado? Ninguno de los artículos incorporados en la segunda lectura fue tratado en la audiencia pública. La ciudadanía acudió para debatir unos temas, pero luego se terminaron incorporando muchos otros, minutos antes de aprobar la ley. Una violación flagrante al procedimiento constitucional y al derecho de participación ciudadana.

¿Qué modificaciones se incorporaron? Una de las más alevosas fue el cambio de la normativa urbanística para toda la zona N.º 1 del U23 “Barrio Nuevo Belgrano”. Este cambio implicó pasar de viviendas unifamiliares a multifamiliares, incremento de los usos permitidos, creación de las parcelas superiores para construir hasta 17,4 metros de altura, etc.

También se cambió la altura para construir en los Pasajes Masón y Lobería. En el primero, la altura pasó de 5 a 10 pisos y, en el segundo, de 3 a 10 pisos.

 

 

Con relación a estos dos pasajes, el Observatorio del Derecho a la Ciudad presentó una acción judicial por cada uno. En el caso del Pasaje Masón, la Justicia ordenó suspender los artículos de la Ley N.º 6.316 que incrementaron la altura por violación del procedimiento de doble lectura, ya que este cambio normativo nunca fue sometido a audiencia pública.

 

 

En el caso del cambio normativo para la Zona N.º 1 del U23, en la causa “Colombres”, la Justicia también decidió suspender los efectos de los artículos de la Ley N.º 6.361 que introdujeron estos cambios no tratados en audiencia pública. De esta forma, la Justicia ordenó la suspensión de todo avance de obra en el predio ubicado en la calle Cazadores N.º 2181/83/85 y la calle Mendoza N.º 1046.

Esta semana, el Observatorio del Derecho a la Ciudad presentó, en la misma línea, una acción judicial solicitando la suspensión de la obra en el predio de la calle Echeverría N.º 1238/64 y Mariscal Antonio José de Sucre N.º 1253/69 porque el GCBA autorizó a construir allí un mamotreto de seis pisos que ocupará gran parte del pulmón de manzana, fundándose en los artículos 217 y 139 de la Ley N.º 6.361 que fueron incorporados durante la sesión de aprobación de la ley, sin que nadie supiera de antemano que esto sucedería porque el contenido de estos artículos no figuró en el texto puesto a disposición en la audiencia pública.

La Legislatura reconoció nuevamente su error y decidió aprobar una nueva ley rectificatoria para la zona N.º 1 de la U23, la Ley N.º 6.564. Como se detalló, en esta ley ganó el lobby inmobiliario y sólo tendrá vigencia para los nuevos trámites y no para los trámites de obra nueva ya iniciados.

Incluso cuando la Legislatura pretende solucionar una ley que fue aprobada sin respetar la constitución, generando inseguridad jurídica para la ciudadanía, termina haciendo prevalecer la seguridad jurídica de la corporación inmobiliaria.

 

 

 

 

--------------------------------

Para suscribirte con $ 1000/mes al Cohete hace click aquí

Para suscribirte con $ 2500/mes al Cohete hace click aquí

Para suscribirte con $ 5000/mes al Cohete hace click aquí