¿Quiénes incumplen las leyes?

 

Para los sectores populares, conseguir un lugar en donde vivir en las ciudades de la Argentina es una accidentada aventura en donde difícilmente puedan escapar del campo de la ilegalidad. La dinámica habitacional es perversa y expulsiva. Tanto los gobiernos locales como el sector empresarial inmobiliario saben que la gran mayoría de las personas que integran los sectores populares no puede acceder a una vivienda en el mercado formal (compra o alquiler) y tampoco es incluida en los planes de acceso a la vivienda, salvo iniciativas muy puntuales que recién comienzan a anunciarse y que son pequeñas en relación a la magnitud de la demanda. Hace ya muchas décadas que estas expulsiones son posibles por un juego ambiguo de actos legales e ilegales que se combinan ante la mirada vacua del Poder Judicial.

Quienes viven en una situación de fragilidad permanente, que incluye desde situaciones de alquiler informal (sin contrato o con contratos verbales); en lugares no habilitados; o hacinados cuando tienen hijos y permanecen en la misma casa de sus padres, conviviendo tres generaciones, etc.), hasta ocupaciones de inmuebles vacíos, más allá de los negocios que también se aprovechan de esta necesidad. Ello pone en una situación de extrema vulnerabilidad a los inquilinos y ocupantes de ser expulsados fácilmente, con muchas dificultades de probar el respaldo legal de su ocupación.

El contraste de esta situación es la gran cantidad de inmuebles vacíos, construidos y no utilizados, que se mantienen como reserva de valor a la espera de una revalorización de mercado, que pueden lograr como fruto del mejoramiento de calles, alumbrado, extensión de las redes de agua y electricidad, etc. En general del esfuerzo del sector público.

 

 

¿Falta o sobra tierra?

En la ciudad y en la provincia de Buenos Aires existen normas que apuntan a combatir los terrenos y viviendas desocupados. Por ejemplo, la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires prevé en su artículo 31 que la Ciudad “auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos” y la Constitución bonaerense que la provincia “garantizará el acceso a la propiedad de un lote de terreno apto para erigir su vivienda familiar única y de ocupación permanente”. La ley provincial de Acceso Justo al Hábitat (Ley 14449) de 2014 va más allá y promueve que los municipios establezcan zonas especiales y reservas de tierra y predios vacantes para promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas (Articulo 44). En la misma perspectiva se anota la derogada ley de alquileres de Alfonsín, que facultaba al entonces Municipio de la Ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio Nacional de Tierra del Fuego a fijar gravámenes diferenciales sobre las viviendas deshabitadas. La severidad exigida contra los pobres desahuciados contrasta con la omisión de adoptar políticas, ya previstas en las leyes, para desincentivar los inmuebles desocupados y aumentar la disponibilidad de inmuebles para proyectos de vivienda social.

La falta de planes de ordenamiento urbano que incorporen instrumentos legales, fiscales y urbanísticos para desincentivar a los propietarios a mantener vacíos o inutilizados sus inmuebles o que promuevan la generación de suelo para vivienda popular son una de las principales causas generadoras de esta problemática. El reciente plan nacional de suelo urbano lanzado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat promueve instrumentos que apuntan a resolver esta problemática, pero resulta clave un marco nacional que habilite nuevos instrumentos de intervención en el mercado de suelo, así como un compromiso serio y decidido de las provincias y municipios para avanzar en normas que se orienten en este sentido. No vale quejarse por las ocupaciones de los sin techo y no implementar en el municipio políticas de desincentivo de inmuebles vacíos o de aumento del banco de tierras para proyectos de vivienda social.

La marea de expulsiones de los pobres de sus hogares puede ser mapeada a partir del relevo de los casos de desalojos con o sin intervención del Poder Judicial. Estas son absolutamente ilegales cuando se producen mediante el abuso de propietarios —o de personas que intentan convertirse en propietarios— a través de formas de violencia indirecta tales como incendios, cambio de cerraduras, aprietes o acciones abusivas que se aprovechan de la falta de información jurídica de las personas alojadas, a través de cartas documento o avisos verbales de desalojo. A veces apoyados con un móvil policial que actúa sin orden judicial.

En el ancho campo que existe fuera de la ley, especuladores del mercado inmobiliario avanzan sobre territorios en donde el poder público local facilita su actuación a través de normas urbanísticas que promueven la llegada de inversiones inmobiliarias en barrios antes degradados (véase en la Ciudad de Buenos Aires las rezonificaciones por distrito de las artes, tecnológico, etc.) o las que modifican el uso rural por urbano para los barrios privados. Así, los nuevos emprendedores (algunos con información privilegiada provista anticipadamente por el poder público) llegan a estos barrios comprando propiedades, con ventajas fiscales y pagando valores que suelen representar no más del 20% del valor real de los inmuebles por estar ocupados. Algunas veces estos predios están ocupados, pero las escrituras omiten esta información al indicar que el inmueble se trasmite “libre de ocupantes” cuando era fácil constatar lo contrario. Un secreto a voces.

Los especuladores comienzan así la siguiente etapa del plan: denunciar la usurpación de su inmueble o iniciar un juicio de desalojo y/o usurpación. Los ocupantes sólo se enteran cuando llegan las intimaciones judiciales. Hay casos en los que ni siquiera se enteran hasta la fecha del Lanzamiento (mandato judicial de hacerlos salir por la fuerza), lo que despierta suspicacias sobre la relación entre algunos oficiales de Justicia con el sector inmobiliario.

 

 

Cancha inclinada

Este modus operandi es favorecido por una serie de reformas legales en el Código Procesal Civil tanto de la Nación como de las provincias, que diseñaron un tipo de procedimiento para los desalojos que funciona como una cancha inclinada en contra de los inquilinos y ocupantes. Así, a diferencia de todos los demás procesos judiciales que requieren identificar y notificar al demandado, en los desalojos se delega este poder de determinación en los oficiales de Justicia y la sentencia prospera contra cualquiera que allí viva, aunque no haya participado del proceso. Otra de la reformas incluidas en el Código Procesal a pedido de los especuladores fue la de establecer el “desalojo express”. En la esfera penal, una interpretación sesgada y la incorporación de la “restitución anticipada”, que permite la expulsión antes de la sentencia judicial, se llevan puestas las garantías judiciales de los ocupantes e inquilinos informales o criminalizan a personas desesperadas que actúan en condiciones de necesidad.

El negocio de los especuladores se completa con la expulsión de los ocupantes por orden judicial. Esta definición rápida del conflicto, preparada al paladar del sector inmobiliario, es posible porque los jueces omiten la aplicación de garantías que prevé el Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales de Naciones Unidas, que establece la obligación del Estado de proporcionar otra vivienda cuando los afectados por el desalojo no dispongan de recursos. Además, la aplicación de las normas del Código Civil se hace sin armonizarlas con estándares legales tales como el “principio de función social de la propiedad” (Convención Americana sobre Derechos Humanos) desconociéndose ampliamente los derechos humanos de las personas que viven en estas situaciones [2].

Lo más curioso es que el resultado de la acción judicial es el principal motivo para la revalorización inmobiliaria. Para que quede claro y a modo de ejemplo: un especulador compra un inmueble ocupado a 200.000 dólares y cuando lo desaloja pasa a valer un millón de dólares. La plusvalía del 500% es producida por la acción del poder público y es apropiada privadamente por el especulador.

Los impulsores de los desalojos seriales se ocupan de “mantener a raya” a jueces y abogados. En muchos casos, cuando un abogado invoca argumentos de derechos humanos y presenta recursos hasta la fase final del juicio para defender a esta población en situación de vulnerabilidad, los abogados de los propietarios los acusan de “temeridad y malicia”; algo así como una conducta de mala fe en el proceso, que puede ser castigada con una multa. Aunque en general, el pedido de sanción no prospera, funciona con un efecto disciplinador de quienes defendemos derechos de la parte más vulnerable. Y cuando los jueces intentan considerar la situación de las personas que quedan expuestas a vivir en la calle, los abogados de los propietarios no ahorran denuncias por mal desempeño ante el Consejo de la Magistratura que, aunque no prosperen, sirven también para aleccionar a quien se les atreva.

 

 

 

 

Son muy pocos los jueces civiles que aplican estándares legales de derechos humanos para resolver los conflictos de inmuebles ocupados y las respuestas de la Cámara Civil, salvo algunos tímidos avances, aún son ambiguas y con poca convicción a la hora de articular el derecho a la vivienda con el derecho de propiedad. Cuando un abogado litiga en defensa de los ocupantes, da la sensación de que todo lo que diga será utilizado en su contra. Todo recurso es considerado “dilatorio” porque existe un tremendo prejuicio sobre las personas que viven en esta situación e incluso contra sus letrados.

El trámite judicial tiene en sí numerosas incompatibilidades con las obligaciones jurídicas que surgen de la Constitución y el marco internacional de derechos humanos. Muchos de los afectados podrían hacer valer derechos posesorios, pues viven en el lugar del que  se pretende expulsarlos desde hace más de veinte años. Sin embargo, la jurisprudencia obstaculiza este argumento legal, que tiene más de 2.000 años de antigüedad y vigencia.

La solución a estos conflictos depende de un cambio de actitud del poder público, lo que incluye a los tres poderes del Estado: ejecutivo, legislativo y judicial. La obligación principal del gobierno es hacer un seguimiento de estos conflictos y asegurar una alternativa habitacional a las personas que, de no recibir asistencia, quedarían en situación de calle. Aunque muchas veces los gobiernos locales, como el de la Ciudad de Buenos Aires alega insuficiencia de recursos, esto es evidentemente falso (así se lo dijo la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el caso “Quisberth” en 2012). La propia cifra oficial de sub ejecución presupuestaria y la adopción de operatorias inviables e insuficientes completan un panorama de enorme hipocresía, que sirve para mostrar a la sociedad o a los jueces un falso compromiso para solucionar el problema y encubre la silenciosa expulsión de los pobres de la ciudad.

Lo legal e ilegal aparece confundido en la acción de los poderes públicos. Hay jueces que aplican el Código Civil, pero no la Constitución Nacional o los Tratados de Derechos Humanos, los cuales prescriben obligaciones muy concretas como en caso de que las personas puedan quedar en situación de calle, facilitarles un alojamiento alternativo. Los jueces se conforman con avisar a la autoridad pública que van a ordenar un desalojo, pero en el mejor de los casos los gobiernos locales ofrecen programas sociales que primero “censan” a los expulsados para inscribirlos como potenciales beneficiarios de las políticas habitaciones, pero finalmente no cumplen los requisitos, o, si los cumplen, los recursos otorgados no sirven para comprar o alquilar.

Al final del día, el campo de lo ilegal está exclusivamente reservado para los que no tienen un lugar seguro en donde dormir la próxima noche, mientras el Poder Judicial omite respuestas severas frente a situaciones de usurpación de predios públicos o usufructos de inmuebles públicos a valores irrisorios por parte de empresarios y otros grupos pudientes, como ya ha denunciado en este medio Jonatán Baldiviezo, y el poder político local no aplica las normas para reducir los inmuebles vacíos y aumentar la tierra disponible para los proyectos de vivienda social.

Entonces, ¿quiénes incumplen las leyes?

 

 

 

[1] Muchos párrafos de este artículo fueron publicados en 2015 en la revista TURBA Nro. 6, pág. 32 en un artículo de mi autoría, que ahora actualice, complementé y condimenté.

[2] Por estas razones, El Comité DESC de las Naciones Unidas el 29 de mayo de este año ordenó a un juez civil de Argentina suspender un desalojo ordenado en la Villa 15 (“Villalba y otros vs. Argentina s/ Medidas provisionales” y en otro caso contra España (“Gómez-Limón Pardo vs. España”) fijo criterios de razonabilidad para compatibilizar el derecho a la vivienda y a la propiedad en los casos de desalojos.

 

* Profesor de Filosofía del Derechos la Facultad de Derecho (UBA) y de Derecho urbano ambiental de la Maestría en Estudios Urbanos (UNGS)

 

 

 

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