PARQUE DE LA ESPECULACIÓN INMOBILIARIA
El negocio en el ex Tiro Federal es todo pérdida para los porteños
En sus trece años al frente del gobierno porteño, primero con Mauricio Macri y luego con Horacio Rodríguez Larreta, el PRO llevó adelante la mayor privatización de tierras públicas de la ciudad: más de 500 hectáreas entre ventas y concesiones, casi el cuádruple que en los primeros años de los '90.
Las privatizaciones se concentran en el entorno ribereño de la Costanera Norte y no se frenaron por la pandemia. En julio se realizó el Concurso de Ideas y Proyectos para avanzar con la venta del predio conocido como Costa Salguero y se adjudicaron las concesiones de la primera etapa del Distrito Joven, correspondiente al polo gastronómico ubicado hacia el norte de la ciudad, pasando Aeroparque.
Negocios de alta gama
La asociación civil Tiro Federal ocupó históricamente 17 hectáreas sobre avenida Libertador, al lado del CENARD, frente a la cancha de River. La propiedad pertenecía a la ciudad pero en 2016 el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta decidió cambiar balas por ideas y recuperar esos predios con la aspiración de transformarlos en el Parque de la Innovación, una especie de Sillicon Valley porteño. La idea era comenzar a liberar tierras de clubes y centros deportivos próximas al borde costero para la explotación inmobiliaria de alta gama, como parte del plan de extensión hacia el norte del modelo de urbanización de Puerto Madero.
Una vez recuperado el predio el gobierno avanzó con su venta, autorizada el mismo año por la ley 5.55, que lo dividió en tres polígonos. En el A se autorizó la construcción de edificios de 100 metros de altura en una superficie a construir de 150 mil metros cuadrados. En el C, de edificios de 37 metros, para conformar el Parque de la Innovación. El proceso incluye una serie de detalles que los porteños merecen conocer:
1. Acuerdos con la asociación Tiro Federal Argentino
El primer paso para recuperar el predio fue lograr que el Tiro Federal aceptara entregar las tierras. Luego de una serie de negociaciones, con la aprobación en 2017 de la ley 5.940 la ciudad le cedió en forma gratuita y por 75 años un predio de 13 hectáreas en Costanera Norte, le permitió desarrollar un polo gastronómico y además se comprometió a construirle un nuevo edificio y equiparlo, todo a un costo que ya supera los 850 millones de pesos. Lejos de la aspiración de los porteños, no sólo quedó atrás la idea de un gran parque público sino que también se perdieron más espacios verdes con la entrega de hectáreas de Costanera Norte para la explotación exclusiva de la asociación civil.
2. Venta del Polígono A en largas cuotas a la familia Werthein
El 20 de noviembre de 2018 el denominado Polígono A se vendió por 151,5 millones de dólares a los representantes del fideicomiso financiero privado Buenos Aires Landmark, inversores de las familias Werthein (La Caja de Ahorro y Seguro, entre otros) y Sielecki. Gerardo Werthein, uno de los ganadores de la subasta, preside el Comité Olímpico Argentino (COA).
El valor de venta correspondió a un valor de incidencia del suelo con relación a la capacidad constructiva del predio de 1000 dólares por metro cuadrados a construir. Antes de la subasta pública se votó en la Legislatura la ley 6.037 que por primera vez autorizó el pago parcial o diferido de inmuebles públicos que se venden por subasta. En este caso, los compradores tuvieron 24 meses para pagar. La ciudadanía porteña financia la propia venta de sus tierras.
3. Toma deuda pública para sostener la venta de tierras en cuotas
La ley 5.558 establecía que el 20 por ciento del producido de la venta del Polígono A debía destinarse a la urbanización de las villas 31 y 31 Bis (Barrio Carlos Mugica). El 80 restante, a obras de infraestructura y equipamiento urbano del Parque de la Innovación (Polígono C).
El Estado Nacional le transfirió a la Ciudad los predios donde se encuentra el Barrio Carlos Mugica por 1.276 millones de pesos. Si bien este monto representaba el 20 por ciento de la venta del Polígono A, como la Ciudad vendió el predio en cuotas debió tomar deuda pública para pagar este monto.
La sociedad porteña no sólo financió la venta de sus propias tierras sino que además se endeudó para afrontar costos que debía absorber con el dinero de dichas ventas. Los intereses de la deuda los paga la ciudad y no el privado.
4. Réplica del modelo de urbanización de Puerto Madero
En los '90 se intentó justificar la venta de tierras públicas y la habilitación de la construcción de Puerto Madero en la necesidad de financiar la de viviendas sociales y el equipamiento de salud y educación en el resto de la ciudad. Treinta años después, ni un solo peso fue destinado a dichos fines. El dinero obtenido de las ventas fue reinvertido en el propio Puerto Madero. La ciudad le devolvió el dinero a los compradores de las tierras públicas en inversiones de infraestructura y espacio público. La totalidad del aumento de valor del suelo por estas intervenciones estatales fue capturada por los nuevos dueños de la tierra.
En el Parque de la Innovación se repite la misma historia aunque ya no hace falta mentir. La propia ley deja en claro que el 80 por ciento de la venta del Polígono A se destinará a la infraestructura del Parque de la Innovación, que será un emprendimiento inmobiliario privado.
5. Del Sillicon Valley a oficinas para co-working
En febrero último la Unidad de Proyectos Especiales Parque de la Innovación a cargo de Ignacio José Stegmann decidió empezar con la venta de predios del Polígono C. En agosto se vendió su Parcela 1, de 1800 metros cuadrados, a Sancor Seguros, por un valor de 11,9 millones de dólares y con permiso para construir 16.000 metros cuadrados, de los cuales 12.800 serán vendibles. Nuevamente, se autorizó al privado a pagar el precio de la tierra en cuotas durante 24 meses.
Cuando se creó el Parque de la Innovación se declaró que sería para posicionar a la ciudad como centro urbano que impulse la ciencia y la tecnología, la generación, atracción y desarrollo de la innovación, del conocimiento y del talento. Estos objetivos magnánimos se fueron perdiendo en el tiempo y el gobierno de Rodríguez Larreta sólo exige que este inmueble sea destinado para el “co-working”, “space as a service” y “fly desk”.
6. El arte de vender tierra pública a precios inferiores del mercado
Los 925 millones de pesos en los que se vendió la citada Parcela 1 el 24 de agosto equivalen a 11,9 millones de dólares al cambio oficial de esa fecha ($/U$S – $77,75). El mismo día una UVA del Banco Central equivalía a 57,03 pesos. Por lo tanto podríamos decir que la Parcela 1 se vendió a 16.223.478 UVAs. Si dividimos esta cantidad por los metros cuadrados vendibles de la parcela (aproximadamente 12.800) se podría afirmar que el valor del suelo en UVA por metro cuadrado vendible fue de 1267 UVAs.
Este valor resulta un 40 por ciento inferior al valor de incidencia del suelo en UVAs que estableció el gobierno porteño para el predio en cuestión (2122 UVAs por metro cuadrado) en el marco impositivo de la ley 6.062, que es un buen indicador de los valores del mercado.
En concreto, el gobierno porteño habría percibido 624 millones de pesos más con sólo atenerse a los propios valores de incidencia del suelo que fija para el cobro del impuesto a la plusvalía inmobiliaria (llamado Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable).
La ciudad vende por debajo del precio de mercado y vende cuando el predio sin infraestructura sale más barato. Si tan solo esperara a realizar antes la infraestructura para luego vender, el precio de la tierra sería otro.
Esta acumulación de beneficios (ventas en cuotas, prematuras, por debajo del precio de mercado, violando los fines del Plan Urbano Ambiental dado a la tierra pública) para los privados, que así se apropian y explotan inmuebles públicos, es la culminación de la política, entendida como el arte de transformar lo público en privado, que orienta a la gestión de Rodríguez Larreta.
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