Ordenar y construir

 

Desde la asunción del gobernador Axel Kicillof, la provincia de Buenos Aires lleva adelante una política de ordenamiento del territorio y generación de suelo urbanizable para destinar a la construcción de viviendas, ya sea en tierras provinciales o municipales. Hacer efectiva la aplicación de la Ley de Hábitat es la tarea. La acción coordinada entre ministerios y organismos llevó a crear por decreto en 2020 la Unidad de Tierra y Vivienda, hoy a cargo de la ministra de Gobierno Cristina Álvarez Rodríguez. Desde entonces, mediante la aplicación de la ley 14.449, se han regularizado 28 barrios en diez municipios, con una recaudación en obras y efectivo de más de 1.200 millones de pesos y la cesión de más de 60 hectáreas.

 

 

 

En paralelo se trabaja con los municipios y se avanza en materia de cumplimiento de certificaciones y documentación con otros 28 barrios. Dentro del mismo proceso se estableció un programa de asistencia a municipios para la elaboración de sus respectivos Códigos de Ordenamiento Urbano, que permiten –más allá del crecimiento ordenado de los distritos– sumar y revalorizar tierras en función de los cambios de indicadores, y que también puede implicar una participación del municipio a través de la ley 14.449 en loteos posteriores.

 

 

La importancia de identificar y poner en normativa esos barrios privados no registrados es fundamental, porque genera mayor recaudación, que a su vez permite invertir en viviendas. Pero lo fundamental es la aplicación de la ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, que en su artículo 50 señala que “los Municipios establecerán por una Ordenanza de carácter general una contribución obligatoria no inferior al diez por ciento (10%) de la valorización inmobiliaria”. Su artículo 51 establece el pago al municipio en donde se desarrollen emprendimientos como clubes de campo, barrios cerrados, cementerios privados o emprendimientos de grandes superficies comerciales, que deben ceder el 10% de la superficie total de los predios afectados o sus equivalentes en dinero o suelo urbanizable.

Desde la Unidad de Tierra y Vivienda se han propiciado otras acciones en el mismo sentido a fin de generar suelo para viviendas. El caso emblemático es la toma de tierras en Guernica (partido de Presidente Perón), proceso iniciado por la entonces ministra y hoy senadora Teresa García, y continuado por Álvarez Rodríguez. Esa tarea, donde trabajó arduamente el ministro de Desarrollo de la Comunidad, Andrés Larroque, derivó en un acuerdo para el desalojo a cambio de conseguir tierras y un plan de viviendas. El desarrollador dueño de la tierra cedió por la ley 14.449 las hectáreas correspondientes, que se escrituraron a nombre del municipio. Ahí se está desarrollando un plan de 850 viviendas que ya se han licitado y se avanza en la construcción. En ese predio se van a construir tres escuelas, un centro de salud, una comisaría y zonas de esparcimiento.

La Unidad de coordinación Provincial de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano tiene como objetivo el cumplimiento de la ley de Uso de Suelo y la ley de Hábitat. Para ello es importante que en los 135 municipios bonaerenses se realice un acompañamiento de estas leyes. Los municipios deben contar con el Código de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT) municipal, indispensable si se quiere comenzar a reducir el gran déficit habitacional existente. Con ese fin, desde el área se ofrece asistencia técnica para la elaboración de planes de ordenamiento urbano y territorial. Desde el 2021, el programa de asistencia técnica otorga financiamiento del Consejo Federal de Inversiones (CFI). Desde la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial (DPOUyT) se asistió a 93 de los 135 municipios que conforman la provincia.

 

 

 

La unidad está a cargo del Ministerio de Gobierno pero la integran también los ministerios de Infraestructura y Servicios Públicos; Desarrollo de la Comunidad; Hacienda y Finanzas; Justicia y Derechos Humanos; así como la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) y el Organismo Provincial para la Integración Social y Urbana (OPISU). Desde la DPOUyT se inició la regularización de todos aquellos conjuntos habitacionales (barrios cerrados, privados) que no se encontraban registrados en la provincia y por tanto no habían cumplido con la normativa legal que permitiese su inscripción en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas (REPUC), con lo que ello implica, más allá de los posibles incumplimientos en materia ambiental y urbanística.

Porque la anomalía de un barrio privado-cerrado, no registrado, implica no solamente una menor recaudación por parte de ARBA –en caso de figurar como tierras rurales– sino también el incumplimiento de las cesiones correspondientes a la ley 14.449, que entre otras cosas establece cuáles son los hechos generadores de la participación del municipio en las valorizaciones inmobiliarias, sea por la incorporación al Área Urbana de inmuebles situados en Área Rural, la modificación del régimen de usos del suelo, la zonificación territorial o la ejecución de determinadas obras públicas de infraestructura. Detectar, ordenar, registrar, por parte de la DPOUyT, es una tarea fundamental, como también la intervención municipal, que no puede hacerse la distraída ante construcciones frente a sus narices. No puede ser el mercado inmobiliario el que de acuerdo a sus intereses vaya dictando el crecimiento desparejo de los distritos. La tarea ahora es que se ordenen y desde la Unidad Provincial de Tierra y Vivienda se trabaja en ese sentido.

La contribución obligatoria que marca la Ley de Hábitat recobra importancia porque debe aplicarse con un fin social. Esa importancia se acrecienta ante la falta de suelo urbanizable y de presupuesto en municipios pequeños. Luego de un largo proceso de detección y evaluación de casos se generó la normativa legal que permitió iniciar primero un empadronamiento de barrios en esta situación: se inscribieron cerca de 200. El requerimiento de información y documentación fue hacia los correspondientes municipios, que son los responsables primarios del ordenamiento territorial y la generación de la normativa legal y de procedimiento. Después se inició finalmente la regularización de barrios.

También se asesora a los municipios en relación a la construcción de tableros territoriales del distrito. Se le llama tablero porque se puede ver desde una pantalla lo que en realidad es un mapeo del estado de situación de las tierras del distrito. A la que ya posee cada municipio, se le suma información de la provincia. Es una herramienta más, para ver dónde pueden construir viviendas o a quién pedir la transferencia, explica una funcionaria del área en diálogo con El Cohete a la Luna. Esos tableros, que permiten que a los distritos no se les escapen los elefantes, se construyeron en 25 de Mayo, Pilar, Ensenada, Berisso y La Plata, así como en las islas del sur de la provincia y los predios del ex ferrocarril provincial.

El Registro Provincial de Suelo Urbano se compone de cinco fuentes: lotes de dominio provincial y lotes de dominio municipal, programa de Lotes con Servicio, dominios de tierras para viviendas gestionadas por el Instituto de la Vivienda de la provincia de Buenos Aires (IVBA), regularización de las urbanizaciones cerradas y registro de bienes de dominio público del Delta. Dentro del programa Lotes con Servicios se han aprobado desde 2020 los siguientes proyectos, generando una cantidad de lotes considerable.

 

 

 

 

 

 

Registro en islas

En cuanto al avance en el trabajo sobre tierras en la Dirección Provincial de Islas, desde el catastro del Delta bonaerense –que tiene por finalidad el registro de las tierras de dominio público factibles de inscripción y utilización– se identificaron 2.464 parcelas de dominio inminente, que representan 38.319 hectáreas que serán inscriptas a nombre de la provincia y que se sumarán a las 21.000 hectáreas registradas. Se ha realizado un informe con financiamiento del CFI, que ya está concluido, para la incorporación de aluvionales.

La tierra pública vuelve a pagar canon de ocupación. Antes se ocupaba y luego la misma se vendía. Ahora lo que se hace es otorgar el uso de la tierra a través de un convenio, que dura entre 10 y 20 años. Este canon lo determina anualmente la Fiscalía de Estado. Se identificó –a través de un tablero georreferenciado– a las empresas forestales que estaban utilizando predios fiscales. Se firmaron cinco convenios, que involucran aproximadamente 1.600 hectáreas e implican la regularización de la deuda atrasada, al tiempo que se avanza con la fijación de un nuevo canon. Esa regularización de los cánones de ocupación permitió la recuperación de ingresos por 83.772.938 pesos, un incremento del 953% respecto al de la gestión de María Eugenia Vidal. Y están en trámite 20 nuevos convenios que regularizarán deudas de cánones.

La iniciativa de unificar información para identificar y ordenar implica hacer efectiva la aplicación de la Ley de Hábitat, que data de 2013 pero que recobró valor con la decisión política de Kicillof de crear en 2020 la Unidad Provincial de Tierra y Vivienda. La política activa desde la Unidad implica pararse en el centro de la regularización dominial de tierra privada y la registración de tierra pública. Permite la coordinación con los municipios y seguir de cerca cómo están planificando su crecimiento.

No se trata solamente de administrar información, sino de contar con un rol activo del gobierno provincial para evitar que el crecimiento no lo fije el mercado, que es garantía de desigualdades. El proyecto urbanístico Sans Souci en Tandil (ver Entre el palacio y el barrio) permite que el Estado no corra de atrás, como señaló el gobernador. La tarea que se emprende desde la Unidad, que coordina la Ministra de Gobierno, resulta fundamental para reducir el déficit habitacional. Los municipios no pueden jugar al distraído ante emprendimientos privados no registrados en sus comunas, porque eso es alentar a un mercado excluyente que aleja cada vez más a las familias de la posibilidad de contar con una vivienda.

 

 

 

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