Núñez contra el barricidio

 

El 6 de diciembre de 2018 se aprobó el Código Urbanístico (CUR, Ley 6.099) que derogó el Código de Planeamiento Urbano (Ley 449). El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), a través del nuevo Código Urbanístico, tuvo como objetivo principal aumentar la capacidad constructiva en forma genérica en toda la ciudad. Para esto, decidió eliminar dos restricciones a la construcción que se conocen como FOS (superficie que se puede ocupar con la construcción) y FOT (cantidad de metros cuadrados construibles por parcela). Ahora, la limitación de la altura construible es la que regula principalmente la capacidad constructiva en la ciudad.

Antes del Código Urbanístico había sectores de la ciudad donde se podía construir hasta cinco pisos, pero como tenían un FOT muy bajo, no se llegaba a edificar hasta dicha altura porque los metros cuadrados construibles se agotaban antes. Bajo estos parámetros urbanísticos, se consolidaron barrios residenciales de casas bajas. Por ejemplo, grandes sectores de Núñez, donde la altura promedio no supera los dos pisos.

En este barrio, en particular, la eliminación de la restricción del FOT permitió que la capacidad constructiva se incremente desde un 400% hasta un 1.000% dependiendo de la zona, tal como lo afirma el informe técnico “Barrio Núñez: cómo afectó el Código Urbanístico”, elaborado por la arquitecta Magdalena Eggers. Este aumento exorbitante de la capacidad constructiva generó un proceso acelerado de renovación inmobiliaria (venta, demolición y construcción).

¿Cuál es la razón de este fenómeno? Antes de la sanción del nuevo Código Urbanístico, no tenía ningún sentido económico demoler una vivienda para volver a construir una nueva con la misma cantidad de metros cuadrados construidos. En cambio, con el nuevo Código Urbanístico y las modificaciones realizadas a la normativa urbanística (la eliminación del FOT y FOS, aumento de altura, eliminación del retiro obligatorio de la línea oficial y disminución de la superficie del centro libre de manzana), en el caso de demoler una vivienda, se puede construir entre cuatro y diez veces más, dependiendo de la zona.

El Código Urbanístico se aprobó a fines de 2018. Durante 2019, el otorgamiento de permisos o registros de planos estuvo frenado por la reglamentación del Código Urbanístico y de los procedimientos. En el año 2020 no hubo impedimentos para autorizar demoliciones, pero la pandemia de coronavirus llevó a suspender por varios meses los trabajos de demolición. Por lo tanto, recién en 2021 este proceso de renovación inmobiliaria se desató con numerosas viviendas demolidas y cientos de terrenos en venta. El barrio de Núñez está modificando su morfología sustancialmente y, de proseguir este ritmo, desaparecerá su carácter de barrio residencial de casas bajas. La cantidad de demoliciones y construcciones que se activaron luego de la sanción del Código está produciendo un barricidio.

 

 

 

 

 

 

 

En el barrio de Núñez hay entre 5 a 6 casas demolidas en cada manzana alrededor de la plaza Félix Lima, a las cuales se suman otras tantas viviendas en venta. En dos o tres años la identidad del barrio, tal como la conocemos, desaparecerá. La otra imagen, en contraposición a un sector de la ciudad que parece bombardeado, es la organización ciudadana que resiste al embate inmobiliario colgando carteles y banderas rechazando el Código Urbanístico.

El GCBA no realizó ningún plan de infraestructura de servicios públicos acorde con el incremento de la capacidad constructiva. Esta configuración de la normativa urbanística habilitó nuevamente un crecimiento constructivo sin considerar los impactos ambientales, sociales y culturales negativos, tal como ocurrió en el año 2000 con la sanción de la Ley 499 que aprobó el Código de Planeamiento Urbano. Unos seis años después, la infraestructura de servicios públicos colapsó, lo que llevó al entonces jefe de gobierno Jorge Telerman a firmar la suspensión de otorgamiento de nuevos permisos en seis barrios porteños: Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo, Villa Pueyrredón y Caballito. Esta medida fue adoptada a través del Decreto 1929/2006. En su considerando, se expresaba que el crecimiento constructivo focalizado en “aquellos Distritos Residenciales de alta densidad edilicia, en los cuales la normativa actual permite alturas de edificación de Planta Baja y 7 (siete) pisos sobre rasante” requería de “la adopción de medidas que permitan evaluar los efectos sobre la infraestructura de servicios disponibles, en atención a la calidad de vida de la población y a la identidad de cada uno de los barrios involucrados (…) a fin de estudiar la posibilidad de eventuales daños al medio ambiente urbano y a su infraestructura”.

En aquella oportunidad, el problema se generó en los distritos residenciales de alta densidad. Ahora, la mala planificación afecta a los barrios residenciales de muy baja densidad.

El Plan Urbano Ambiental, la ley con mayor jerarquía en la planificación de la ciudad, protege, por una parte, la existencia de la “pluralidad de formas residenciales”, es decir, que no apunta a que toda la Ciudad de Buenos Aires tenga una misma altura o una misma densidad constructiva y demográfica. La pluralidad de formas residenciales implica que haya sectores de la ciudad con mayor altura y otros donde se conserven las formas residenciales de casas bajas. Vuelve a insistir en esta posición cuando destaca que debe mantenerse “la diversidad funcional y de fisonomías del hábitat residencial”.

Por otra parte, otorga una doble protección a barrios residenciales de casas bajas como el de Núñez. El Plan Urbano Ambiental establece que se deben “preservar los sectores urbanos de baja y media densidad que manifiestan características singulares de valor y buen grado de consolidación”. Núñez es un barrio residencial de casas bajas con características singulares de valor, con sus bulevares, arboledas, las lomas, las casas bajas con amplios jardines y la nutrida vegetación en los pulmones de manzana.

También, el propio GCBA ha reconocido en el Modelo Territorial Buenos Aires 2010-2060, elaborado en 2009 por el Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que la mayor parte del barrio de Núñez, de acuerdo a la capacidad constructiva dispuesta en el Código de Planeamiento Urbano derogado, se encontraba consolidada. Esto quiere decir que existía nula o muy poca diferencia entre la superficie construida y la superficie construible.

Además, el Plan Urbano Ambiental establece en dos oportunidades, tanto en los capítulos de “Estructuras y Centralidades” como en el de “Hábitat y Vivienda”, la protección y el fortalecimiento de las identidades barriales. Respetar las identidades barriales significa respetar la morfología de densidad y tipo de sociabilidad y patrimonio de los barrios. Significa, además, adecuar las nuevas construcciones a la situación existente real de cada comuna y barrio.

Estos mandatos fueron violados con la sanción del Código Urbanístico. El incremento de la capacidad constructiva y de la ocupación del suelo con edificios, como se ha demostrado, está generando una renovación inmobiliaria y urbanística que implica la demolición de casas para la construcción de edificios multifamiliares con metros cuadrados construibles que llegan hasta decuplicar los existentes en las parcelas actuales.

Ante esta situación, las familias del barrio se organizaron y realizaron radios abiertas y movilizaciones. También conformaron la Asamblea Vecinos Unidos de Núñez, la que conjuntamente con el “Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos” se presentaron ante la Justicia para defender la identidad barrial, que está siendo destruida como consecuencia del estímulo a la renovación inmobiliaria y urbanística generado por el Código Urbanístico.

La causa judicial fue caratulada “Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad y otros c/GCBA sobre amparo ambiental”, expediente 12.445/2022-0. Quedó radicada en el juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario 12, a cargo de la jueza Alejandra Penella.

La Asamblea denuncia el impacto negativo que le ocasiona al barrio el cambio en el Código Urbanístico y los convenios urbanísticos que funcionan como verdaderas excepciones privadas al código, permitiendo la construcción indiscriminada de torres de gran altura. Advierten que la densidad de edificios está incidiendo directamente en la saturación de los servicios (cloacas, electricidad, agua, etc.) y atentando contra el ambiente urbano y su calidad de vida. La demolición de las casas para estos fines va acompañada de la desaparición de árboles en los terrenos, de la línea de arbolado y de la biodiversidad de la flora y fauna barrial. El aumento de la superficie de cemento, sin la ampliación de los espacios verdes, significa el incremento del efecto “isla de calor”.

En la demanda se solicitó que se declare inconstitucional y nula la actual regulación urbanística que establece el Código Urbanístico (Ley 6.099, modificada por la Ley 6.361) para los sectores/polígonos residenciales ubicados en el barrio de Núñez, zonificados de acuerdo al Código de Planeamiento derogado (Ley 449) como R1a, R1bI, R2bI y R2aII, en tanto incrementó la altura permitida, eliminó las restricciones constructivas de FOT y FOS, redujo las dimensiones del centro libre de manzana y eliminó el retiro obligatorio de la línea oficial en estos sectores de la ciudad, incrementando varias veces la capacidad constructiva, la ocupación de la parcela y generando un proceso acelerado de renovación inmobiliaria y urbana. Esto viola la protección establecida por el Plan Urbano Ambiental para los sectores residenciales de casas bajas consolidados y las identidades barriales (artículos 4, 6 y 8 de la Constitución de la Ciudad), el derecho a un ambiente urbano sano y equilibrado, el principio de progresividad en materia ambiental, el derecho a la protección del patrimonio y el derecho a la democracia ambiental (artículos 1, 26, 27, 29, 31, 32, 48, 49 y 90 de la Constitución de la Ciudad).

El 6 de diciembre de 2018 se aprobó el Código Urbanístico (CUR, Ley 6.099) que derogó el Código de Planeamiento Urbano (Ley 449). El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), a través del nuevo Código Urbanístico, tuvo como objetivo principal aumentar la capacidad constructiva en forma genérica en toda la ciudad. Para esto, decidió eliminar dos restricciones a la construcción que se conocen como FOS (superficie que se puede ocupar con la construcción) y FOT (cantidad de metros cuadrados construibles por parcela). Ahora, la limitación de la altura que se puede construir es la que regula principalmente la capacidad constructiva en la ciudad.

 

 

 

 

 

Antes del Código Urbanístico había sectores de la ciudad donde se podía construir hasta cinco pisos, pero como tenían un FOT muy bajo, no se llegaba a edificar hasta dicha altura porque los metros cuadrados que se pueden construir se agotaban antes. Bajo estos parámetros urbanísticos, se consolidaron barrios residenciales de casas bajas. Por ejemplo, grandes sectores de Núñez, donde la altura promedio no supera los dos pisos.

En este barrio, en particular, la eliminación de la restricción del FOT permitió que la capacidad constructiva se incremente desde un 400% hasta un 1.000% dependiendo de la zona, tal como lo afirma el informe técnico “Barrio Núñez: cómo afectó el Código Urbanístico”, elaborado por la arquitecta Magdalena Eggers. Este aumento exorbitante de la capacidad constructiva generó un proceso acelerado de renovación inmobiliaria (venta, demolición y construcción).

¿Cuál es la razón de este fenómeno? Antes de la sanción del nuevo Código Urbanístico, no tenía ningún sentido económico demoler una vivienda para volver a construir una nueva con la misma cantidad de metros cuadrados construidos. En cambio, con el nuevo Código Urbanístico y las modificaciones realizadas a la normativa urbanística (la eliminación del FOT y FOS, aumento de altura, eliminación del retiro obligatorio de la línea oficial y disminución de la superficie del centro libre de manzana), en el caso de demoler una vivienda, se puede construir entre cuatro y diez veces más, dependiendo de la zona.

El Código Urbanístico se aprobó a fines de 2018. Durante 2019, el otorgamiento de permisos o registros de planos estuvo frenado por la reglamentación del Código Urbanístico y de los procedimientos. En el año 2020 no hubo impedimentos para autorizar demoliciones, pero la pandemia de coronavirus llevó a suspender por varios meses los trabajos de demolición. Por lo tanto, recién en 2021 este proceso de renovación inmobiliaria se desató con numerosas viviendas demolidas y cientos de terrenos en venta. El barrio de Núñez está modificando su morfología sustancialmente y, de proseguir este ritmo, desaparecerá su carácter de barrio residencial de casas bajas. La cantidad de demoliciones y construcciones que se activaron luego de la sanción del Código está produciendo un barricidio.

En el barrio de Núñez hay entre 5 a 6 casas demolidas en cada manzana alrededor de la plaza Félix Lima, a las cuales se suman otras tantas viviendas en venta. En dos o tres años la identidad del barrio, tal como la conocemos, desaparecerá. La otra imagen, en contraposición a un sector de la ciudad que parece bombardeado, es la organización ciudadana que resiste al embate inmobiliario colgando carteles y banderas rechazando el Código Urbanístico.

 

 

 

El GCBA no realizó ningún plan de infraestructura de servicios públicos acorde con el incremento de la capacidad constructiva. Esta configuración de la normativa urbanística habilitó nuevamente un crecimiento constructivo sin considerar los impactos ambientales, sociales y culturales negativos, tal como ocurrió en el año 2000 con la sanción de la Ley 499 que aprobó el Código de Planeamiento Urbano. Unos seis años después, la infraestructura de servicios públicos colapsó, lo que llevó al entonces jefe de gobierno Jorge Telerman a firmar la suspensión de otorgamiento de nuevos permisos en seis barrios porteños: Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo, Villa Pueyrredón y Caballito. Esta medida fue adoptada a través del Decreto 1929/2006. En su considerando, se expresaba que el crecimiento constructivo focalizado en “aquellos Distritos Residenciales de alta densidad edilicia, en los cuales la normativa actual permite alturas de edificación de Planta Baja y 7 (siete) pisos sobre rasante” requería de “la adopción de medidas que permitan evaluar los efectos sobre la infraestructura de servicios disponibles, en atención a la calidad de vida de la población y a la identidad de cada uno de los barrios involucrados (…) a fin de estudiar la posibilidad de eventuales daños al medio ambiente urbano y a su infraestructura”.

En aquella oportunidad, el problema se generó en los distritos residenciales de alta densidad. Ahora, la mala planificación afecta a los barrios residenciales de muy baja densidad.

El Plan Urbano Ambiental, la ley con mayor jerarquía en la planificación de la ciudad, protege, por una parte, la existencia de la “pluralidad de formas residenciales”, es decir, que no apunta a que toda la Ciudad de Buenos Aires tenga una misma altura o una misma densidad constructiva y demográfica. La pluralidad de formas residenciales implica que haya sectores de la ciudad con mayor altura y otros donde se conserven las formas residenciales de casas bajas. Vuelve a insistir en esta posición cuando destaca que debe mantenerse “la diversidad funcional y de fisonomías del hábitat residencial”.

Por otra parte, otorga una doble protección a barrios residenciales de casas bajas como el de Núñez. El Plan Urbano Ambiental establece que se deben “preservar los sectores urbanos de baja y media densidad que manifiestan características singulares de valor y buen grado de consolidación”. Núñez es un barrio residencial de casas bajas con características singulares de valor, con sus bulevares, arboledas, las lomas, las casas bajas con amplios jardines y la nutrida vegetación en los pulmones de manzana.

También, el propio GCBA ha reconocido en el Modelo Territorial Buenos Aires 2010-2060, elaborado en 2009 por el Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que la mayor parte del barrio de Núñez, de acuerdo a la capacidad constructiva dispuesta en el Código de Planeamiento Urbano derogado, se encontraba consolidada. Esto quiere decir que existía nula o muy poca diferencia entre la superficie construida y la superficie que se puede construir.

Además, el Plan Urbano Ambiental establece en dos oportunidades, tanto en los capítulos de “Estructuras y Centralidades” como en el de “Hábitat y Vivienda”, la protección y el fortalecimiento de las identidades barriales. Respetar las identidades barriales significa respetar la morfología de densidad y tipo de sociabilidad y patrimonio de los barrios. Significa, además, adecuar las nuevas construcciones a la situación existente real de cada comuna y barrio.

Estos mandatos fueron violados con la sanción del Código Urbanístico. El incremento de la capacidad constructiva y de la ocupación del suelo con edificios, como se ha demostrado, está generando una renovación inmobiliaria y urbanística que implica la demolición de casas para la construcción de edificios multifamiliares con metros cuadrados que se pueden construir que llegan hasta decuplicar los existentes en las parcelas actuales.

 

 

 

 

Ante esta situación, las familias del barrio se organizaron y realizaron radios abiertas y movilizaciones. También conformaron la Asamblea Vecinos Unidos de Núñez, la que conjuntamente con el “Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos” se presentaron ante la Justicia para defender la identidad barrial, que está siendo destruida como consecuencia del estímulo a la renovación inmobiliaria y urbanística generado por el Código Urbanístico.

La causa judicial fue caratulada “Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad y otros c/GCBA sobre amparo ambiental”, expediente 12.445/2022-0. Quedó radicada en el juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario 12, a cargo de la jueza Alejandra Penella.

La Asamblea denuncia el impacto negativo que le ocasiona al barrio el cambio en el Código Urbanístico y los convenios urbanísticos que funcionan como verdaderas excepciones privadas al código, permitiendo la construcción indiscriminada de torres de gran altura. Advierten que la densidad de edificios está incidiendo directamente en la saturación de los servicios (cloacas, electricidad, agua, etc.) y atentando contra el ambiente urbano y su calidad de vida. La demolición de las casas para estos fines va acompañada de la desaparición de árboles en los terrenos, de la línea de arbolado y de la biodiversidad de la flora y fauna barrial. El aumento de la superficie de cemento, sin la ampliación de los espacios verdes, significa el incremento del efecto “isla de calor”.

En la demanda se solicitó que se declare inconstitucional y nula la actual regulación urbanística que establece el Código Urbanístico (Ley 6.099, modificada por la Ley 6.361) para los sectores/polígonos residenciales ubicados en el barrio de Núñez, zonificados de acuerdo al Código de Planeamiento derogado (Ley 449) como R1a, R1bI, R2bI y R2aII, en tanto incrementó la altura permitida, eliminó las restricciones constructivas de FOT y FOS, redujo las dimensiones del centro libre de manzana y eliminó el retiro obligatorio de la línea oficial en estos sectores de la ciudad, incrementando varias veces la capacidad constructiva, la ocupación de la parcela y generando un proceso acelerado de renovación inmobiliaria y urbana. Esto viola la protección establecida por el Plan Urbano Ambiental para los sectores residenciales de casas bajas consolidados y las identidades barriales (artículos 4, 6 y 8 de la Constitución de la Ciudad), el derecho a un ambiente urbano sano y equilibrado, el principio de progresividad en materia ambiental, el derecho a la protección del patrimonio y el derecho a la democracia ambiental (artículos 1, 26, 27, 29, 31, 32, 48, 49 y 90 de la Constitución de la Ciudad).

 

 

 

 

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