Los Terratenientes Urbanos
Nuevamente IRSA y un Shopping en Caballito en tierras públicas
La empresa IRSA (Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima) es la corporación inmobiliaria más grande del país. En la Ciudad de Buenos Aires es la mayor terrateniente urbana. Su dueño principal es el Sr. Eduardo Elzstain quien también controla CRESUD (empresa agroindustrial) y el Banco Hipotecario desde los años ´90.
IRSA es dueña de los shoppings más grandes del país, hoteles de lujo y edificios inteligentes, tales como el Hotel Intercontinental y el Edificio Bouchard, sede de Microsoft Argentina. Es dueña de los principales shoppings de la Ciudad de Buenos Aires (Dot Baires, Abasto Shopping, Alto Palermo, Distrito Arcos, Paseo Alcorta, Patio Bullrich).
La orientación de IRSA hacia los activos de renta (shoppings y hoteles) se complementa con su estrategia de “reserva de tierras”. En este eje, IRSA adquirió en la Ciudad de Buenos Aires una parcela de Tandanor, la Ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors situada en el barrio de La Boca, parcelas en el Dique 2, 3 y 4 de Puerto Madero, terrenos en Catalinas Norte y predios en el barrio de Caballito aledaños al playón ferroviario.
Los mecanismos de apropiación de IRSA de algunos de estos predios, muchos de ellos pertenecientes al Estado, fueron cuestionados públicamente, incluso legalmente.
En el caso del predio de la Ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, IRSA impulsa el proyecto inmobiliario conocido como Solares de Santa María. Este predio de 70 hectáreas fue cedido de Nación al Club Deportivo Boca Juniors (Ley N° 16.575 de 1964) con el cargo de que construyera una Ciudad Deportiva. En 1989, el Congreso (Ley N° 23.738) dio por cumplido el cargo, aunque las obras nunca se realizaron y el Club fue autorizado a vender. Los predios se vendieron en el año 1992 a la sociedad anónima Santa María del Plata que un año después se los vendió a IRSA. Desde esa época hasta el presente, las tierras están ociosas esperando que la Legislatura les habilite un Puerto Madero 2.
El Distrito Arcos, ubicado en la explaya ferroviaria de Palermo, una de las doce explayas ferroviarias con las que cuenta la Ciudad, nace de una concesión del Estado Nacional otorgada en el año 2002. La empresa IRSA debió ceder gratuitamente el 65% del predio a la Ciudad para ser destinado a espacio público de acuerdo al Código de Planeamiento vigente por entonces. Ningún metro cuadrado de las 3.5 hectáreas fue cedido. En febrero de 2019, la Sala III de la Cámara de Apelaciones en lo CAYT dictó sentencia condenando tanto al GCBA como a Arcos Gourmet S.A. (controlada por IRSA) por el incumplimiento de esta norma. En esta omisión, la ciudadanía porteña perdió 23.319 metros cuadrados que actualmente se encuentran explotados comercialmente. No fue el primer revés judicial. En el año 2013, la Sala II suspendió las obras del Distrito Arcos por no cumplir con la evaluación de impacto ambiental correspondiente al impacto ambiental con relevante efecto con el cual debió haber sido categorizado este shopping a cielo abierto.
La Ciudad Palmera y un nuevo shopping en Caballito
La historia de cómo IRSA adquirió el predio en el Barrio de Caballito, aledaño al playón ferroviario, es similar a la historia de cómo adquirió la Ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, con algunas particularidades.
En 1981, Ferrocarriles Argentinos prometió al Club Ferrocarril Oeste la venta de una fracción de terreno de aproximadamente 14 mil m2. En 1996, al no estar escriturada la venta, el club cedió los derechos sobre el boleto de compraventa a la firma Dumside S.A. En 1997, el club se presentó en concurso preventivo de acreedores. En este contexto Dumside S.A. ofertó al ENABIEF (Ente Nacional de Administración de Bienes Ferroviarios) la compra de la fracción de terreno lindera (11.256 m2). Ambas fracciones alcanzarían casi 2.4 hectáreas.
En el marco del concurso se suscribió un convenio entre ENABIEF, el club Ferrocarril Oeste y Dumside S.A. por el cual se pone fin a todos los litigios existentes entre las partes. Así, , Dumside resultó propietaria de ambas fracciones. El acuerdo fue homologado judicialmente por el Juez Rodolfo Herrera quien posteriormente fue destituido del cargo por una cámara oculta realizada por Telenoche Investiga.
En este convenio se aceptó que el Estado Nacional (a través de la ENABIEF) realizara una venta directa a Dumside de esta fracción lindera violando la Ley 22.423. El argumento fue que ese predio no se podía vender por separado, porque no reunía los requisitos catastrales para el parcelamiento. Afirmación curiosa siendo que la dimensión del terreno era de 1 hectárea. Con posterioridad, ambas fracciones fueron vendidas a IRSA en el año 1999. Nuevamente se cumplía el ciclo de transferencia de la propiedad: tierra pública, club deportivo, empresa de transición, IRSA.
Desde entonces, el grupo IRSA intentó numerosas veces que la Legislatura aprobara una ley a su medida para construir el shopping más grande de Latinoamérica en esos predios. Frente a la pétrea resistencia ciudadana que impidió esta modificación normativa, IRSA optó por una hábil estrategia. Anunció que abandonaba su proyecto de shopping y que construiría un complejo de viviendas.
En 2018, antes de que se aprobara el nuevo Código Urbanístico, consiguió dividir el predio en cuatro parcelas y que se otorgara un permiso de obra por cada una de ellas. En 2019, vendió una de las parcelas (Parcela N° 1) y otorgó en Comodato otra (Parcela N° 2) a la empresa Portland para el desarrollo del emprendimiento “Ciudad Palmera”.
Este proyecto consiste en una serie de edificios de 10 pisos con comercios en las plantas bajas. IRSA no desaparece de la ecuación inmobiliaria. Portland se comprometió a ceder a IRSA, finalizadas las obras, el 23,5% de los m2 del edificio garantizando la entrega del 100% de la superficie destinada a los comercios. De esta forma, la planta baja de Ciudad Palmera será un nuevo shopping de IRSA, o como figura en los manuales de venta, un Street mall al estilo del Distrito Arcos.
Tan similar al Distrito Arcos es este nuevo shopping que repite las mismas ilegalidades detectadas por la justicia en el primero.
- El Certificado de Aptitud Ambiental (permiso ambiental) fue otorgado violando la Ley N° 123 de la ciudad que establece que los centros de compras y los edificios que superen la capacidad de carta de la actual infraestructura de servicios públicos deben ser categorizados como emprendimiento con relevante impacto ambiental lo cual implica, por ejemplo, la realización de estudios de impacto ambientales y la convocatoria a audiencia pública. Nada de esto se hizo. Para ejemplificar la falta de estudios ambientales, uno de los permisos ambientales fue obtenido por la empresa Portland en un solo día (27 de mayo de 2020, en plena pandemia).
- Fue noticia el inicio de la construcción de Ciudad Palmera en pleno aislamiento social obligatorio. No fue la única habilitación autorizada por el GCBA en plena pandemia. El 25 de junio le otorgaron un nuevo permiso de obra. En tan solo cuatro meses lo consiguieron. Es la envidia del sector la eficacia de sus gestores, pues lograron algo extraño, que se aplicara el Código de Planeamiento Urbano, derogado hace dos años. Así se permite que el edificio pueda tener 5 metros más de altura que la autorizada por el nuevo Código Urbanístico. Un premio de dos pisos más, otorgado por el GCBA; aún desconocemos los motivos.
- Pero no es el único regalo que la ciudadanía porteña realiza a este negocio de IRSA-Portland. ¿Recuerdan la venta directa justificada porque no se podría parcelar el terreno? Bueno, el terreno, luego de 20 años, se pudo finalmente dividir en cuatro parcelas. Pero nuevamente, el GCBA se olvidó de exigir a IRSA la cesión de superficie del predio para destinarlo a espacio público y a espacios verdes. Las normas exigen que el propietario de un predio superior a 1.5 hectáreas, para iniciar un proyecto de urbanización, debe ceder entre el 25% y el 50% de la superficie del predio a la ciudad. En el caso de Ciudad Palmera, sería entre 6000 y 12.000 mil m2 que debieron pasar a propiedad de la ciudad. Considerando el valor de la incidencia del suelo en los futuros metros cuadrados que se construirán, esta superficie equivale entre 35 a 40 millones de dólares.
Las/os porteñas/os no sólo estamos perdiendo tierra destinada a espacios verdes que tanta falta hace en uno de los barrios con mayor densidad demográfica, sino que observamos como IRSA consigue las autorizaciones para un nuevo shopping cuando el Código Urbanístico, con buena línea urbanística, los prohíbe en cualquier parte de la ciudad.
IRSA aún no pudo hacerse con el regalo de tierras hecho por la ciudad, porque la heroicidad vecinal logró que, por el momento, el emprendimiento se encuentre frenado por la justicia, que detectó algunas de las ilegalidades enumeradas.
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