La vivienda imposible

 

El 23 de agosto, la Cámara de Diputados aprobó la modificación de la Ley N.º 27.551, conocida como Ley de Alquileres, sancionada en 2020 en plena pandemia, y que estableció nuevos derechos para los hogares inquilinos, algo que no sucedía desde la última dictadura cívico-militar.

De aprobarse definitivamente esta reforma, estaríamos frente a un retroceso inconstitucional sobre el acceso a la vivienda para los sectores inquilinos que en este contexto de máxima crisis económica y habitacional perderían derechos conquistados, con el argumento de que estos son obstáculos para el incremento de la oferta de alquileres y la consecuente disminución de los precios. Diez millones de personas quedarán más frágiles frente al mercado inmobiliario con la excusa de que la mayor libertad del mercado derramará en su beneficio, lo cual nunca ha ocurrido en la Argentina.

 

La insoportable regulación inmobiliaria

Este avance en la regulación del mercado de alquileres resultó insoportable para la corporación inmobiliaria-financiera y desde hace tres años apostaron todos los recursos mediáticos y políticos para conquistar el sentido común de la población, instalando la idea de que esta ley es la responsable exclusiva del aumento de los alquileres y de la gigante retracción de la oferta de inmuebles para alquiler residencial.

Este planteo pasa por alto la creciente dolarización del mercado inmobiliario desde la última dictadura cívico-militar, la inflación anual de tres dígitos, la pauperización de los hogares, las devaluaciones permanentes de nuestra moneda, la desregulación de las plataformas del alquiler temporal como Airbnb o Booking, el fracaso absoluto del sistema de créditos hipotecarios para acceder a la vivienda en propiedad desde hace 40 años, la ausencia de datos oficiales sumada a que las únicas estadísticas existentes son las de las propias inmobiliarias, el estímulo al blanqueo legal e ilegal de capitales que va dejando torres suntuosas ociosas en las principales ciudades del país, la financiarización de la vivienda, el proceso de concentración de la tierra urbana en pocas manos que no para de profundizarse desde los '90, etc.

El gobierno nacional adoptó medidas excepcionales por la pandemia (congelamiento transitorio de los alquileres, prórroga de los contratos) que coincidieron con la vigencia de la ley, pero falló al no implementar en absoluto el Programa Nacional de Alquiler Social que establece la ley. A la vez, el Ejecutivo no exige ni controla el respeto y cumplimiento de la ley vigente.

Esta enumeración parcial de razones explica que la Argentina esté viviendo una crisis habitacional histórica, que mediáticamente intentan endilgar a unos artículos de una ley, cuando el problema real es su incumplimiento, y es suficiente para demostrar la superficialidad de las críticas a la ley de alquileres y el reduccionismo en el tratamiento de la complejidad de la cuestión habitacional. Los cuestionamientos a la ley se concentraron en dos aspectos: la extensión del plazo mínimo del alquiler, que pasó de 2 a 3 años, y la determinación de que el incremento del alquiler sólo se puede hacer de forma anual y con el empleo de un índice establecido por la ley.

Estos dos aspectos de la ley de alquileres, según el sector inmobiliario, son los causantes de la dramática situación inquilina del país y, por lo tanto, se debería volver a la regulación normativa previa a la pandemia donde, aducen, el mercado inmobiliario funcionaba perfectamente. En el camino a esta mágica solución, sostienen, sin un atisbo de dudas, que la derogación de estos dos puntos sería suficiente para que miles de inmuebles vuelvan a ser ofertados como alquiler residencial y que esto redundaría en la disminución de los precios porque, como dice Marta Liotto, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de CABA, la “especulación inmobiliaria en Argentina ya no existe más”.

Con estos niveles de surrealismo, se entiende claramente que en este debate los fundamentos planteados para derogar la ley esconden que el poder inmobiliario-financiero tiene más fuerza que nunca en nuestro país y que ha colonizado a la mayor parte de la clase política y que, así como ha capturado a las principales legislaturas de la Argentina finalmente terminó por capturar a la Cámara de Diputados.

 

Los resultados de las PASO y el impulso para quitar derechos

Con esta lógica, el 23 de agosto, en la primera sesión tras las elecciones PASO, la oposición unida en la Cámara de Diputados intentó derogar la totalidad de la Ley de Alquileres, pero no le alcanzaron los votos que sí le permitieron modificar estos dos puntos: el plazo mínimo del contrato y el plazo y modalidad de ajuste de los precios. La votación resultó con 125 votos a favor, 112 en contra y 3 abstenciones.

Los 3 diputados de La Libertad Avanza apoyaron la derogación de la ley y no apoyaron el dictamen de minoría de una reforma parcial. Al rechazo del dictamen en minoría se sumaron el bloque oficialista y el FIT. También hubo dos votos negativos por parte del jefe del interbloque Federal, Alejandro “Topo” Rodríguez, y la cordobesa Natalia de la Sota. A favor lo hicieron los diputados de Juntos por el Cambio, el interbloque Provincias Unidas y el bloque SER. Por parte del interbloque Federal, votaron positivamente los bonaerenses Graciela Camaño y Florencio Randazzo, y los cordobeses Carlos Gutiérrez e Ignacio García Aresca, mientras que los santafesinos socialistas Mónica Fein y Enrique Estévez se abstuvieron. La tercera abstención fue del camporista salteño Emiliano Estrada.

 

 

El proyecto con la media sanción ahora debe pasar por el Senado que no sesiona desde hace cuatro meses.

Este proyecto, con relación a los plazos y a los ajustes del precio, establece que “en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 4 meses”. En tanto, “para los ajustes, las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.

Con relación al plazo mínimo legal dispone: “El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de dos (2) años”.

Entre los discursos se expresó que la solución es que el Estado no interfiera en la autonomía de las partes. Se pretende que todo regrese a las nociones napoleónicas contractuales de hace más de 200 años.

  

Reforma inconstitucional

El Congreso debería estar repensando un nuevo sistema de protección social para garantizar el derecho a la vivienda o en cómo democratizar la propiedad urbana como única alternativa para afrontar la crisis habitacional y para que las ciudades sean una comunidad de propietarios sin una nueva fractura y desigualdad social (hogares propietarios / hogares no propietarios).

Al contrario, votó una reforma a la Ley de Alquileres orientada a restringir derechos a los hogares inquilinos sin realizar o impulsar el reconocimiento de otros derechos en compensación y que garanticen el derecho a la vivienda adecuada de los hogares inquilinos.

El principio de progresividad es uno de los pilares de los derechos humanos y su corolario, el de no regresividad. Este último implica que le está vedado al Estado adoptar políticas y medidas y, por ende, sancionar normas jurídicas o recurrir a vías de hecho que empeoren la situación de los derechos humanos de los que gozaba la población.

La obligación de no regresividad impide restringir los derechos económicos, sociales y culturales que los tratados de derechos humanos pertinentes y la Constitución imponen a los Poderes Legislativo, Ejecutivo y Judicial. Desde el punto de vista del ciudadano, esta obligación en cabeza del Estado constituye una garantía de mantenimiento de los derechos económicos, sociales y culturales.

Por más que le pese a la corporación inmobiliaria-financiera, el derecho a la vivienda adecuada está reconocido en el ordenamiento jurídico argentino y tiene jerarquía constitucional. Es un derecho humano y los derechos reconocidos en la Ley de Alquileres son derechos dirigidos a garantizar el derecho a la vivienda a aproximadamente 10 millones de habitantes del país.

Por lo tanto, la reforma que impulsa la oposición es una reforma que viola el principio de no regresividad en materia de derechos humanos, implica una regresión normativa no autorizada por la Constitución y los tratados internacionales. Esta regresión se hace evidente cuando se reduce la estabilidad en la tenencia de la vivienda de 3 a 2 años como plazo mínimo legal del alquiler y también surge de la flexibilización del plazo y del modo de ajuste del alquiler, que pone en riesgo para los hogares inquilinos la asequibilidad económica a la vivienda en alquiler. Esta decisión legislativa regresiva se realiza en un contexto de extrema precariedad de los hogares inquilinos y sin ofrecer ninguna alternativa o política, más allá de la intemperie y desprotección frente a la violencia del mercado.

Por otra parte, también se está violando el principio de progresividad porque hace tres años la Ley N.º 27.551 ordenó la implementación del Programa Nacional de Alquiler Social para garantizar el acceso a la vivienda de la población inquilina con más herramientas y el Estado nacional no avanzó ni mínimamente en la elaboración y ejecución de dicho programa.

Este programa debería incluir medidas para aumentar la oferta de inmuebles en alquiler (como, por ejemplo, el crédito a pequeños propietarios para refaccionar viviendas y ponerlas en condiciones habitables para destinarlas a alquiler), o el seguro Estatal en garantía, que permitiría asegurar que la vivienda alquilada pueda, al finalizar un contrato, recuperar rápidamente sus condiciones para alquilarse.

Esta regresión normativa donde sólo pierde el sector inquilino, que es el sujeto más débil y que merece la mayor protección en el marco de su interacción con el Estado, el mercado y los propietarios, no debería tener otro destino que ser declarada inconstitucional por los tribunales del país.

   

Situación de los alquileres en la Capital

En agosto, la Dirección General de Estadísticas y Censo publicó un informe donde detalla la crítica situación del mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires.

En el último año, los alquileres aumentaron un 140 % en el caso de los monoambientes, 135 % en el caso de los dos ambientes y un 130 % para los 3 ambientes. Muy por arriba del Índice de Precios al Consumidor (115 %).

En 2021 había 4.800 unidades en alquiler publicadas, 3.000 en 2022 y actualmente hay 1.500 publicaciones.

En paralelo, lo que aumentan son los departamentos en alquiler publicados en dólares. Mientras en 2022, los alquileres familiares en dólares representaban un 20 % del total, hoy el 60 % se encuentra en dólares.

Si tenemos en cuenta que casi la mitad de los hogares tienen ingresos inferiores a los 270.000 pesos. Y que el promedio de un departamento en alquiler de 2 ambientes es de 130.000 pesos, la emergencia de los hogares inquilinos es absoluta.

Y por supuesto, este escenario se vuelve mucho más crítico en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires si tenemos en cuenta que, de repetirse los resultados electorales de estas últimas PASO, por primera vez en 16 años, los representantes del poder inmobiliario-financiero expresados en las fuerzas políticas de Juntos por el Cambio y sus aliados, más la Libertad Avanza podrían controlar 40 de las 60 bancas de la legislatura porteña, es decir, alcanzarían la mayoría agravada de dos tercios del cuerpo legislativo. Con esta mayoría no tendrían ninguna limitación para votar la ley con el contenido que deseen y hasta de reformar la constitución porteña.

 

 

 

 

 

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