Haciendo cumplir la ley

 

El 30 de octubre de 2020, el gobernador Axel Kicillof creó por decreto la Unidad Provincial de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano a cargo de la ministra de Gobierno Teresa García, quien encaró un arduo trabajo junto a otras áreas del Ejecutivo bonaerense para detectar nuevas urbanizaciones y regularizar aquellas que no estaban en regla. Barrios privados que tributaban como tierra en desarrollo en la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA), haciéndole perder al Estado 1.500 millones de pesos, constituían parte de lo que sucedía cuando el desorden reinaba. La Unidad que coordina se ocupó de que el gobernador sepa dónde está parado para poder implementar políticas públicas como las que se están llevando adelante para paliar el déficit habitacional. En diálogo con El Cohete a la Luna, la ministra repasa la tarea de gran valor realizada.

García explica que localizaron 971 urbanizaciones cerradas, de las cuales unas 340 estaban en proceso de normalización y 641 quedaron para normalizar. Se llevó adelante una normativa de reempadronamiento y normalización por la cual se incorporaron 191 barrios. Los datos de los barrios cerrados corresponden a 69 municipios de los 135 que componen la provincia de Buenos Aires. “Tenemos identificados 133 barrios privados que directamente ni se acercaron”, detalla la ministra, en referencia a desarrolladores inmobiliarios –que operan de manera ilegal– de barrios cerrados que no ingresaron al reempadronamiento.

 

 

El trabajo de la Unidad consistió en la identificación de municipios con muchas urbanizaciones cerradas o nuevas urbanizaciones. Una vez identificadas, se dialogó con el intendente del distrito en cuestión, se realizó la reunión de técnicos del municipio con la provincia y se convocó a los desarrolladores. “Se les explica cómo es el proceso de puesta en norma y se comienza a trabajar”, expresa García, aclarando, “siempre y cuando exista voluntad del privado”.

Para esa tarea se armó una mesa de trabajo con las cámaras de desarrolladores y los organismos intervinientes en el proceso de normalización. Allí participan el Organismo Provincial para el Desarrollo Sostenible (OPDS), ARBA y la Autoridad del Agua (ADA). García precisa el procedimiento: “El expediente lo inicia el municipio. El desarrollador presenta el proyecto y ahí se origina. El municipio lo envía a la Dirección de Ordenamiento Urbano y luego nosotros comenzamos a trabajar técnicamente en ver si está apto o no y los problemas que tiene. Es analizado en dos mesas de trabajo: la local y la mesa con las cámaras de desarrolladores y los organismos de la provincia”. El objetivo es que se respete la Ley de Acceso Justo Al Hábitat: “La importancia está puesta en el cumplimiento de la ley 14.449, porque el municipio recupera la tierra por el solo hecho de aplicar la ley. La novedad que le impusimos a esa metodología es que, con el convenio con el municipio, participa la provincia”, señala.

García expresa su satisfacción por los resultados obtenidos. Existen claras muestras de que el trabajo ha rendido sus frutos, porque no solamente es necesario ordenar tierra y suelo, sino también lograr que la Ley de Hábitat no sea letra muerta. Antes de la creación de la Unidad a cargo de la ministra de Gobierno, los emprendedores inmobiliarios no respetaban esa ley, ante la vista gorda de los distritos, pero también de la provincia. “En Guernica es público, hemos obtenido 60 hectáreas y ahora estamos por adosarle algunas hectáreas más de otros emprendimientos, para un loteo social de 850 terrenos que se van a vender”, especifica García, quien enumera “la experiencia de San Vicente, también con desarrolladores, que han cedido al municipio 39 hectáreas y veinte millones de pesos en un convenio que ha suscripto la provincia”.

También se está trabajando con los municipios de “Berazategui, Escobar y con la mayoría de los distritos” que propician que se aplique la Ley de Hábitat. Asimismo, la ministra bonaerense confirmó que se concluyó con el mapeo de tierra pública y el registro catastral del Delta que se estaba llevando adelante cuando mantuvo un anterior diálogo con El Cohete en noviembre de 2020.

De todas maneras, aclara que hay lugares “donde es tan engorrosa la estructura del gobierno provincial” y cita como ejemplo: “Nosotros armamos el registro provincial de tierra pública. Tenemos una cantidad de hectáreas georreferenciadas, pero aparecen intendentes señalando que tienen hectáreas que no estaban consignadas en el registro público, que es de donde nosotros tomamos información para armarla”. Sus expresiones dan cuenta de que la tarea de identificación no es sencilla. “Hay un delay entre lo que se tiene como consignado como tierra pública y lo que en verdad existe. En este caso, no es perjudicial porque vamos recuperando esa información, aunque sea poca, de los lugares donde se detecta. El problema es tener el delay que existió durante veinte años, es la pérdida de tierra pública. Esa es mucho más difícil de identificar y además, cuando la identificás, es más difícil de certificar cómo fue adquirida”.

Teresa García explica que identificar tierra que originalmente era de la provincia es más dificultoso. “Es el trabajo que nos planteamos para el año que viene”. Para este año, el objetivo trazado es la recuperación de tierra pública legítimamente informada. En cuanto a la situación de tierra en el Delta, “es un registro vivo, porque siguen apareciendo situaciones que nos hacen incorporar más cantidad de tierra pública al registro”, indica, pero ya tienen finalizados los dos registros.

Con respecto al trabajo con los municipios para que realicen o actualicen el Código de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT), la ministra remarca que se ha avanzado. “Objetivamente los municipios tienen poca estructura en el área de Ordenamiento Urbano. Esto ocurre en municipios chicos, que carecen de personal técnico adecuado para organizar su Código. Nosotros tenemos a 61 municipios en asistencia técnica por parte de la Unidad de Evaluación de Proyectos”. De esta manera, se fortalece a los municipios para que puedan llevar adelante esa tarea.

El trabajo realizado también permitió identificar 14.000 lotes para proveer servicios. “Tenemos identificados los lotes. Algunos los requiere el Ministerio de Infraestructura, porque bajo su órbita se encuentra el Instituto de la Vivienda. Si nos preguntan, les transferimos la información respecto a si en tal distrito hay tierra disponible de la provincia para llevar adelante la construcción de viviendas. Le brindamos esa información de la región o de la zona para que ellos determinen y hagan el análisis correspondiente”, explica García.

La tarea de identificar la tierra donde están parados los bonaerenses es crucial para que el gobernador mismo pueda tejer, a través de sus diferentes áreas, la administración del suelo, ya sea público –para poder ofrecer lotes con servicios y viviendas–, como también para normalizar los barrios cerrados no registrados y asegurar mayor recaudación. La Ley de Hábitat, que costó tanto conseguir, necesitaba de un gobierno que garantice su aplicación. Y es lo que logró Teresa García desde la Unidad Provincial de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano.

 

 

“Si esto se hubiera empezado a hacer 15 ó 20 años atrás, hoy estaríamos en condiciones mucho mejores con respecto a la utilización de la tierra en la provincia, sobre todo en materia de vivienda o de loteo”, señala García, que lamenta que el trabajo que realizaron fue en plena pandemia. “No podíamos hacer presencialidad en el territorio, usamos la tecnología. Adelantamos el trabajo todo lo que nos permitía la virtualidad”, dice. El trabajo desplegado encontró la dificultad en 2020 de que el personal de las áreas estaba restringido por el propio resguardo ante el Covid-19. Luego “se logró incorporar el personal de cada área y hemos llevado una tarea con una velocidad total”.

García –que en diciembre próximo se convertirá en senadora bonaerense por el Frente de Todos– resume el trabajo emprendido desde la Unidad Provincial en pocas palabras: “Se hizo lo que había que hacer”. Su breve definición es acompañada de la aclaración: “Muchas veces los funcionarios hacen cosas o rearman su estructura y sus áreas con ideas nuevas. Y está muy bien, porque hay que ser creativos en el Estado. Pero también el Estado tiene que hacer lo que hay que hacer, que es nada más y nada menos que hacer cumplir la ley. La 8.912, Ley del Uso del Suelo, y la 14.449, Ley de Hábitat. Cumplir la ley genera beneficios para todo el mundo”, señala, y detalla que “genera beneficios para el municipio porque, obviamente, va a tener la posibilidad de hacerse de tierras o fondos y tiene ordenado su suelo. Para la provincia, porque optimiza el esquema de recaudación y, además, tiene normalizado el uso del suelo y para el privado, porque el que compró –no estoy hablando de los grandes desarrollos, estoy hablando de los desarrollos hacia la zona sur– un lote y construyó su casa puede tener su escritura, que si no, no la tendría”.

Finalmente, García destaca que la tarea de la Unidad Provincial de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano “es una acción del Estado activa y muy positiva”. La labor realizada “viene a resolver una deuda de muchos años con todos los actores mencionados: el privado, el público, pero fundamentalmente, con la gente. Porque el hecho de obtener tierra a partir de aplicar la ley 14.449 es un beneficio para aquellas personas que no tienen posibilidad de tener un lote o una casa”.

 

 

 

 

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