Desafíos urbanos para el 2023

 

Estamos a principios del año 2023, a dos semanas del inicio del año parlamentario tanto a nivel nacional como a nivel local, y los conflictos socio-ambientales no paran de crecer en la Ciudad de Buenos Aires.

En una serie de notas iremos proponiendo las principales líneas de debate y acción que las instituciones de gobierno y la ciudadanía deberían atender prioritariamente durante este año.

 

 

Desafío N° 1: Repensar la edificación en la ciudad y su planificación

Desde la década del ‘50 hasta el presente se otorgaron permisos de obra para construir 154 millones de metros cuadrados. Se calcula que se construyeron efectivamente alrededor de 75 millones de m2, es decir aproximadamente 1 millón de metros cuadrados por año. Para tener una imagen de lo que esto implica, la totalidad de Puerto Madero suma un total de 2 millones de m2. Es decir, en siete décadas se construyeron alrededor de 37 Puertos Madero.

La construcción en la ciudad fue elevada desde la década del ‘50 hasta 1977, cuando se aprobó el Código de Planeamiento que dispuso una regulación urbanística con criterios reductivos a través de la incorporación del FOT (indicador de metros cuadrados construibles), del FOS (factor de ocupación de la parcela), del centro libre de manzana, la altura de fachada con relación al ancho de la calle, etcétera.

Este Código fue modificado en 1989 y en el 2000. Ambas modificaciones incrementaron la capacidad constructiva de las parcelas impulsando un alza en la descendente curva de construcción en la ciudad en conjunción con la mejoría económica del país en los años posteriores. El impacto de estas modificaciones fue notorio 3 a 4 años después de las respectivas sanciones.

En el caso de la modificación del 2000, generó un intenso crecimiento de edificios en los barrios de Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo, Villa Pueyrredón y Caballito, haciendo colapsar la infraestructura de servicios públicos domiciliarios y modificando su morfología radicalmente. En este contexto, Telerman, en su carácter de jefe de Gobierno, dictó el decreto N° 1929/2006 que suspendió por 3 meses el otorgamiento de permisos de obra nueva en estos barrios para evaluar la capacidad de carga de la infraestructura.

En el año 2018, se derogó el Código de Planeamiento y se aprobó el Código Urbanístico que ya cuenta con dos modificaciones importantes. Este Código incrementó la capacidad constructiva en toda la ciudad entre un 300 % y un 700 % dependiendo de las zonas. Su impacto se está haciendo notar desde fines de 2021, luego de que se dictaran las reglamentaciones y se levantara la suspensión de las construcciones por la pandemia del Covid-19.

La expansión de la sobre-construcción ahora está orientada principalmente a los sectores residenciales de casas bajas de los barrios de Núñez, Bajo Belgrano, barrio Parque General Belgrano, Villa Devoto, Villa Del Parque, Chacarita, Villa Crespo, Villa Santa Rita, Villa Ortuzar, Colegiales, etcétera. Nuevamente la exponencial liberación de la capacidad constructiva de las parcelas no estuvo acompañada por un plan de adaptación de la infraestructura de servicios públicos, de la infraestructura verde (espacios verdes y arbolado público) ni consideró aspectos del patrimonio de la ciudad como la identidad barrial, el paisaje urbano o la preservación de áreas protegidas por su valor arquitectónico o ambiental.

Este Código nació con la promesa de terminar con las “torres sorpresa”. Un nombre sutil para hacer referencia al fenómeno de corrupción pública por el cual el GCBA, a través de “interpretaciones”, permitía la construcción de torres en lugares prohibidos excediendo los parámetros urbanísticos determinados por el código de planeamiento.

A los dos años, esta promesa se desvaneció. Apareció otro camino para conseguir excepciones a la norma. Donde hay excepción hay ganancias extraordinarias. Esta vez, las excepciones no serían tan jurídicamente frágiles, sino que se buscaría que fueran aprobadas por la Legislatura. Así surgieron los convenios urbanísticos.

Más de 100 convenios urbanísticos se encuentran en trámite en el Poder Ejecutivo, 42 ya tienen factibilidad y 15 fueron aprobados legislativamente. Excepciones inmobiliarias, a medida de empresarios con nombre y apellido. Literalmente, sectores inmobiliarios están comprando leyes de excepción, es decir, privilegios que destruyen la igualdad ante la ley.

En la mayoría de estos convenios se autoriza la construcción de torres, que van desde los 54 metros de altura a los 85, con la excusa de que existen previamente edificios en la manzana de dimensiones semejantes. Estamos en presencia de excepciones que se apoyan en otras excepciones. La planificación entendida como la acumulación de excepciones.

La Ciudad de Buenos Aires está sufriendo la fragmentación de su planificación a través de la acumulación de excepciones.

A este rápido paneo se agrega que carecemos de un Código Ambiental desde hace más de 25 años y que contamos con un Plan Urbano Ambiental desactualizado en más de 8 años. El nuevo Código de Edificación ha delegado en el Poder Ejecutivo la facultad de redactar la mayor parte de su contenido, sin posibilidad de control alguno ni mucho menos, de participación democrática. También carecemos de una planificación metropolitana.

La ciudad está desplanificada o su planificación está sujeta a la especulación inmobiliaria, generando agresiones urbanísticas en todos los barrios porteños.

El desafío es recuperar el debate democrático de nuestro ambiente urbano y de la planificación. Para ello debe repensarse el contenido del Código Urbanístico y el empleo de los convenios urbanísticos en un contexto de crisis habitacional y crisis climática.

 

 

 

 

Desafío N° 2: Repensar el destino de los inmuebles del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Cuando asumió Mauricio Macri como jefe de Gobierno, a fines de 2017, inició un proceso de privatización histórico de la tierra pública que fue profundizado por las dos gestiones de Rodríguez Larreta. Estos 16 años implicaron que el banco de inmuebles de la ciudad sea prácticamente vaciado. Se autorizó la privatización de un total de 500 hectáreas de tierras públicas, entre concesiones y ventas, de las cuales aproximadamente 150 hectáreas correspondían a espacios verdes.

Macri, en sus ochos años de gestión, privatizó más de 200 hectáreas de tierra pública. Por ejemplo, se autorizó la venta de Catalinas Norte I; de diez manzanas de la traza de la Ex Au3 Sector 5; del Edificio del Plata; se concesionó nuevamente Punta Carrasco; 37 hectáreas del parque Roca para un playón de carga y descarga; la totalidad de las 45 hectáreas del parque de las Victorias para un golf. Hasta vendió al Club Atlético Boca Juniors, sin pasar por la Legislatura, los terrenos conocidos como Casa Amarilla, en La Boca.

Con el cambio del liderazgo en la Ciudad, desde el principio Rodríguez Larreta se ocupó en demasía de dar señales de garantía de que con él, el plan sistemático de privatización de tierra pública seguiría en marcha, incluso con mayor eficiencia y amplitud de posibilidades. Por eso, en sus primeros cuatro años de gobierno privatizó tanta tierra pública como Macri en ocho años, llevando las cifras a más de 500 hectáreas privatizadas por el PRO en 14 años de gobierno en la ciudad.

En una primera etapa, correspondiente al principio de la gestión del PRO, la venta de tierras públicas inició con la venta de terrenos públicos que se encontraban en barrios de alta capacidad económica. Se vendieron los predios conocidos como Catalinas Norte, 10 manzanas de la traza de la Ex Au3, el Edificio del Plata, entre otros.

La segunda etapa comenzó cuando Rodríguez Larreta asumió como jefe de Gobierno y Mauricio Macri como Presidente de la Nación. Allí se abrió una oportunidad con relación a los terrenos nacionales ubicados en la ciudad, pertenecientes mayormente a playas ferroviarias en desuso. Para incorporar estos terrenos al mercado, necesitaban contar con la normativa urbanística que garantizara una capacidad constructiva cierta y jugosa para los futuros compradores. La conjunción de un mismo partido tanto en ciudad como en Nación permitió que esto pudiera saldarse. Macri y Rodríguez Larreta empezaron a firmar convenios donde la ciudad se comprometía a otorgar capacidad constructiva a estos predios y Nación se comprometía a venderlos y entregar parte de ese dinero a la ciudad. Larreta logró que la Legislatura aprobara seis leyes con convenios. Por su parte, Macri emitió 10 decretos autorizando la venta de tierra pública sin que dicha decisión fuera aprobada por el Congreso nacional.

La tercera etapa comenzó con la sanción de la ley Nº 6247 “Régimen para la Disposición de Bienes Inmuebles de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, el 21 de noviembre de 2019. Esta ley fue sancionada para flexibilizar la venta de tierra pública a favor de los futuros compradores. Le otorgó absoluta discreción al Poder Ejecutivo (Larreta) para establecer los términos, condiciones y procedimientos que regirán, en cada caso, la disposición de bienes inmuebles. También facultó a determinar la forma de pago del precio pudiendo establecer pagos parciales o diferidos. Con el ejercicio de esta facultad comenzó la venta de tierra pública en cuotas cuando antes el pago debía realizarse inmediatamente a los días de finalizada la subasta. La ciudadanía porteña financia la venta de su propia tierra.

Las facultades autorizadas por esta ley fueron utilizadas por primera vez con el inicio de la venta de las parcelas del Parque de la Innovación, ubicado en el predio conocido como ex Tiro Federal, frente al estadio de River Plate y al lado del Cenard. En plena pandemia del Covid-19 y pleno Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio (ASPO), Larreta empezó a vender las parcelas de este predio comenzando en agosto de 2020. Estas ventas se realizan en cuotas y con un valor de incidencia del suelo 40 % menor al que el propio GCBA utiliza en el marco impositivo de la ley Nº 6062 que creó el “Derecho para el desarrollo urbano y el hábitat sustentable", una especie de impuesto a la plusvalía. En la venta de predios del Parque de la Ciudad se permitió que los compradores integraran el 70 % del precio de venta en doce (12) cuotas mensuales.

A fines de 2020 y 2022 se explotaron dos mecanismos que, si bien no eran novedosos, se volvieron una constante.

Uno se refiere a llamar a subastas para que queden desiertas y de esa forma justificar la rebaja del precio base de venta en el nuevo llamado. El 2022 terminó con la rifa de al menos ocho inmuebles con rebajas que llegan al 62 %, como es el caso del edificio ubicado en Corrientes Nº 3436, valuado en 2020 en 2.580.730 dólares y ofrecido a menos de un millón.

El segundo consiste en vender predios públicos, pero establecer en los pliegos de la subasta que el comprador no podrá utilizarlo hasta meses después de la compra (de 18 a 30 meses). ¿Qué razón tendría el Estado para vender ahora tierra pública que no desocupará hasta dentro de dos años? Ninguna. Las razones personales reemplazaron a las razones de Estado. Resulta que Rodríguez Larreta está en los últimos metros de su carrera como candidato presidencial y necesita disponer de la mayor cantidad de recursos para la gestión y así lucirse en la campaña. Y también conseguir apoyo electoral de más beneficiarios.

El camino que encontró es adelantar ventas que le correspondería hacer a la próxima gestión, una vez que se liberen los predios cuya venta está autorizada y que actualmente están ocupados por organismos de la administración.

El 18 de febrero de 2022, el GCBA subastó el inmueble sito en la calle Beruti Nº 3345, actual sede de la comuna 14 y de tribunales del Poder Judicial. IRSA compró el inmueble y aceptó otorgar en comodato a título gratuito el uso del inmueble adquirido a favor del GCBA por un plazo de 30 (treinta) meses.

El 28 de diciembre subastó el edificio ubicado en avenida Paseo Colón Nº 245/265, antigua sede del Ministerio de Educación de la CABA y donde actualmente funciona la Universidad de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (UniCABA). El comprador recién podrá hacer uso del inmueble a los 18 meses de la escrituración con posibilidad de una prórroga de 6 meses más, un total de 24 meses.

Otro caso es la venta del inmueble de Perón Nº 3227/3271 donde funciona una repartición de la AGIP. Cuatro días antes de que se realice la subasta, el GCBA difundió la disposición N° 16/DGADB/23 donde informaba a los posibles compradores que recién podrán hacer uso del edificio dentro de dos años porque la Subdirección General de Empadronamiento Inmobiliario, que funciona en ese edificio, debe desarrollar tareas de suma importancia para la administración pública.

Esta última etapa fue la de mayor acumulación de beneficios para los privados (ventas en cuotas, ventas en pesos, ventas prematuras o adelantadas, ventas por debajo del precio de mercado, ventas anónimas).

Con estas gestiones perdimos gran cantidad de tierra e inmuebles públicos que implican un costo de oportunidad enorme frente a las distintas problemáticas que tiene la ciudad y que requieren suelo para su solución.

El desafío es frenar este permanente goteo de tierra pública a manos privadas para negocios inmobiliarios suntuosos y dar intervención a la comunidad porteña para que defina el mejor destino para el suelo, uno de los más importantes bienes comunes que tiene la ciudad.

 

 

 

 

 

--------------------------------

Para suscribirte con $ 1000/mes al Cohete hace click aquí

Para suscribirte con $ 2500/mes al Cohete hace click aquí

Para suscribirte con $ 5000/mes al Cohete hace click aquí