Dentro de la ley (de la rentabilidad), todo

 

En la Ciudad de Buenos desde hace más de 10 años que la planificación urbana pensada integralmente ha quedado en letra muerta, mientras en la realidad se gobierna a través de la acumulación de excepciones y, en su caso, la adecuación de los códigos para permitir proyectos y enclaves inmobiliarios suntuosos desconectados de las necesidades de la comunidad porteña.

Decir que el PRO en la ciudad gobierna para el mercado inmobiliario en general no corresponde a la realidad. Gobierna sólo para los grandes actores y desarrolladores inmobiliarios. En la cima de la cúspide inmobiliaria hay lugar para unos pocos donde la distinción entre los funcionarios públicos, los desarrolladores, los inversionistas y los técnicos de los proyectos inmobiliarios es casi imposible. Son un gran equipo que doblan las leyes para convertir a la política en el arte de transformar lo público en privado.

El Mamotreto Astor San Telmo, cuyos permisos fueron declarados ilegales en la Justicia, es el ejemplo paradigmático de esta situación. En pleno contexto pandémico, avanza otro proyecto inmobiliario que se transformará seguramente en un nuevo Mamotreto, el paradigma de que se gestiona la ciudad para negocios y caja política.

 

 

El Código Urbanístico

El 6 de diciembre de 2018, luego de dos años de debates, se aprobó el nuevo Código Urbanístico de la Ciudad que derogó al viejo Código de Planeamiento. Los ámbitos de discusión fueron denunciados por consistir únicamente en representantes del sector inmobiliario. La justicia ordenó que se garantice la discusión y participación ciudadana en las comunas y en los barrios populares. Participación ciudadana que efectivamente se produjo con casi nulos resultados frente a la voluntad del GCBA de solo cumplir formalmente con lo dispuesto por la Justicia.

 

 

 

 

Para las asambleas y colectivos de la ciudad, el Código se orientó a favorecer el aumento de la capacidad constructiva de la ciudad sin considerar la necesaria correlación con el incremento de la infraestructura de servicios públicos y del equipamiento urbano correspondiente. La falta de espacios verdes públicos y la aglomeración de los runners es una muestra más de ello.

También se denunció que venia a realizar un blanqueo inmobiliario, es decir, a legalizar los cientos de permisos ilegales otorgados por el GCBA en los últimos 10 años en violación al anterior Código de Planeamiento, y que autorizaba nuevos enclaves de proyectos inmobiliarios de desarrolladoras afines a la gestión de gobierno.

Desde el GCBA, encabezado por Horacio Rodríguez Larreta, se vendió marketineramente este código anunciando que se terminaban las “excepciones”, que el nuevo Código Urbanístico vendría a transparentar y aclarar qué se puede construir en la ciudad, que se terminaban las “torres sorpresa”, y que serviría para que los 3 millones de bonaerenses que ingresan a trabajar en la ciudad vengan a vivir a ella. Esperamos que la pandemia haya terminado con esta ridícula idea.

 

 

La pandemia como oportunidad para los negocios

En plena época de crisis sanitaria por la pandemia y del establecimiento del aislamiento social obligatorio, el GCBA ha encontrado el lado positivo. Decidió impulsar negocios inmobiliarios de gran envergadura aprovechando que se dificulta la organización y participación ciudadana, y que se facilita el ocultamiento de estos temas frente a los debates económicos y sanitarios nacionales. Pierde otra vez la oportunidad de reactivar el sector a través de pequeñas obras que son las que canalizan inversión genuina y aportan vivienda para la los sectores medios y bajos.

El GCBA:

• avanza con la venta de los predios de Punta Carrasco y Costa Salguero en la Costanera norte, a través de un concurso de ideas.
• Reactivó las subastas de inmuebles públicos que ahora serán electrónicas.
• Presentó oficialmente el Parque de la Innovación que implica la venta de todo el predio público conocido como ex Tiro Federal con la excusa de estimular el desarrollo científico y tecnológico.
• Autorizó la continuación de la construcción de más de 600 obras, entre ellas grandes torres como las dos (One Office Center) que construye el Grupo Portland en la Av. Luis María Campos, cuestionadas judicialmente.
• Aprobó aceleradamente cientos de interpretaciones al Código Urbanístico para el inicio de obras, más de 600 desde marzo.
• En la Legislatura se votó la posibilidad de realizar las audiencias públicas en forma virtual para concretar la sanción definitiva de proyectos de ley que autorizan la venta de inmuebles de la ciudad.

 

 

Excepciones ilegales para Mindlin

Una de estas interpretaciones, en realidad una excepción ilegal al Código Urbanístico, fue aprobada el 27 de marzo de 2020 (Disposición N° 562/2020 de la Dirección General de Interpretación Urbanística – DGIUR- firmada por su Directora General, Verónica Copola). Allí se autorizó un proyecto inmobiliario con una altura de 28,4 m y de 46.310 m² de superficie a construir (10 niveles con 3 subsuelos) a realizarse en la manzana ubicada entre las calles Mariscal Antonio José de Sucre, La Pampa y Castañeda y la Avenida Presidente Figueroa Alcorta.

Este proyecto también fue aprobado por el Consejo de Plan Urbano Ambiental (COPUAM) el 26 de marzo de 2020, con la firma de los consejeros Gastón Rebagliati (Coordinador de Expedientes y mano derecha de Álvaro García Resta) y Gabriel Lanfranchi (Coordinador de la actualización del Plan Urbano Ambiental). El Secretario de Desarrollo Urbano, arquitecto Álvaro García Resta, es el actual Coordinador del COPUAM y de quien depende la DGIUR. Todos estos organismos dependen del Jefe de Gabinete de la Ciudad, Felipe Miguel. La tríada Rodríguez Larreta, Felipe Miguel, Álvaro García Resta es la que define los rumbos inmobiliarios porteños desde el Estado.

Para comprender el gran negocio, un poco de historia de cómo se pasó de permitir 10 metros de altura a 28,4 en esta manzana, desde que Marcelo Mindlin compró inmuebles ubicados allí.

1. El Código de Planeamiento (vigente hasta 2018) autorizaba la construcción hasta una altura de 10 metros en esta manzana.
2. Marcelo Mindlin anunció que había adquirido los terrenos del tradicional restaurante Selquet en esta manzana y que allí avanzaría con un desarrollo inmobiliario de lujo.
3. El nuevo Código Urbanístico, en diciembre de 2018, autorizó una altura máxima de 20 metros. A pesar de que el GCBA se había comprometido a no modificar las Urbanizaciones Especiales (Distritos U), se aprobaron nuevos parámetros urbanísticos y capacidad constructiva sólo para esta manzana ubicada en el Distrito U23 – Barrio Nuevo Belgrano. Un código a medida.
4. El 27 de marzo de 2020, a siete días del establecimiento del aislamiento social obligatorio, la DGIUR y el COPUAM, con artilugios jurídicos ilegales autorizaron la construcción en la parcela de un edificio de 28,4 m de altura.

Estamos hablando de 8,4 m de altura por fuera de la norma correspondientes a tres pisos del proyecto, aproximadamente 14.000 m². Esta sola interpretación ha incrementado aproximadamente en 21 millones de dólares el valor del suelo. De construirse el edificio, estaría habilitando un negocio de 70 millones de dólares con la comercialización de estos m2 regalados por el GCBA.

 

 

¿Quiénes impulsan este emprendimiento?

Estos predios fueron comprados por Compañía Buenos Aires S.A. Sus socios mayoritarios son Dolphin Créditos S.A. y EMES INVERSORA S.A. Ambas sociedades pertenecen principalmente a Marcelo Mindlin, Damián Mindlin y Gustavo Mariani. Mindlin compró en el 2017 las empresas del primo de Mauricio Macri, Ángelo Calcaterra (IECSA, Creaurban, Fidus SGR —servicios financieros—) y las llamó Sociedad Argentina de Construcción y Desarrollo Estratégico (SACDE) luego de la adquisición.

De acuerdo a un par de desarrolladores inmobiliarios consultados a cargo de la gestión y como responsable comercial se encuentra el arquitecto y cuñado de Marcelo Mindlin, Damian Tabakman, presidente de la Cedu (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos) en representación de SACDE. Del proyecto está a cargo el estudio BMA (Bodas, Miani y Anger). Rodolfo Miani, socio del estudio, tiene fluido trato con el Secretario de Desarrollo Urbano, Álvaro García Resta.

Tal como lo indica la ley, este proyecto debió ser discutido en la Legislatura a través de un convenio urbanístico. Pero allí seguramente se perderá plata por las compensaciones urbanas que se exigirán para la sociedad. Entonces termina triunfando el principio de la máxima rentabilidad por sobre la Constitución y el bien común. Principio que es la verdadera ley respetada en la ciudad.

 

 

 

 

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