Cuando la excepción es la regla

 

El 2 de diciembre de 2021, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la ley 6.477, que aprueba 10 convenios urbanísticos de los 15 firmados por el Ejecutivo porteño incluidos en el expediente 2195-J-2021.

Un convenio urbanístico es una excepción a la planificación urbana de la ciudad –específicamente, al Código Urbanístico–, otorgado a una empresa o particular para construir más allá de lo que la norma permite (en altura, metros cuadrados construidos y morfología) a cambio de una contraprestación de parte del proponente para compensar este permiso inmobiliario excepcional.

Se aprobaron convenios de construcción de torres con máximos de 54 y 85 metros de altura en barrios de casas bajas o al lado de propiedades patrimoniales. Ese mismo día se aprobó el convenio urbanístico firmado entre el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) y la empresa IRSA para construir un nuevo Puerto Madero denominado “Costa Urbana” con decenas de torres de 140 metros de altura en el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, en la Costanera Sur.

De la lista de 118 convenios urbanísticos que aquí les presentamos, 114 surgen de la convocatoria a “Proyectos Urbanos Innovadores”, lanzada por el Gobierno de la Ciudad el 12 de enero de 2021. Pueden visualizarse en este Mapa.

El listado incluye 97 propuestas de convenios que ingresaron en la Secretaría de Desarrollo Urbano (SECDU), de los cuales alrededor de 30 ya están en avanzado estado de tramitación y en camino hacia la firma. Debido a la falta de transparencia en este proceso, la existencia y contenido de los convenios sólo se conocen cuando llegan a la Legislatura, lo que no permite una participación de la ciudadanía en la evaluación de esas potenciales excepciones.

Asimismo, aunque la convocatoria incentivaba la construcción en el sur de la ciudad –por lo cual ofrecía alícuotas preferenciales para evaluar las contraprestaciones–, tan solo 12 propuestas se ubican en esa zona. Pese a ese beneficio, los inversores buscaron oportunidades en barrios de mayor valor y desarrollo inmobiliario. Más de la mitad (54%) de los convenios propuestos se ubican en un área delimitada por las avenidas Cabildo, Santa Fe y 9 de Julio hacia el Río de la Plata, que corresponde al 15% de la superficie de la ciudad. Es el modelo de la Ciudad Ribereña, que captura las inmediaciones del entorno ribereño para los negocios inmobiliarios con pesadas consecuencias sociales y ambientales y priva del goce de los bienes comunes a la mayoría de la población.

En relación con los barrios más afectados, Núñez (6), Belgrano (17) y Palermo (33), reúnen el 48% de los convenios propuestos. En estos barrios, con una fuerte identidad residencial y zonas tradicionales de casas bajas, el impacto de la concentración de excepciones podría significar una transformación irreparable de gran parte de su fisonomía.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hacia el interior de la ciudad, los inversores se volcaron principalmente a Chacarita, Colegiales, Villa Crespo, Villa Urquiza y Caballito, barrios sometidos a mucha presión de los desarrolladores inmobiliarios en el que se encuentran 21 propuestas.

En barrios de alto valor histórico y patrimonial como San Telmo, San Nicolás y La Boca, varias propuestas de convenios despiertan preocupación y requieren una atención particular. En estas zonas, los colectivos y asociaciones vecinales se encuentran en alerta y movilización por la aplicación del Código Urbanístico aprobado en 2018, de por sí muy laxo en cuanto a las alturas permitidas. Si nos guiamos por los convenios ya aprobados, la confirmación de las propuestas en trámite significará un importante agravamiento de la situación al autorizarse edificios de gran altura, en ocasiones situados al lado de edificios catalogados en zonas de protección histórica. La construcción por encima del límite previsto por el Código Urbanístico acrecentará la presión sobre las infraestructuras y los servicios públicos y agudizará la carencia de espacios verdes públicos.

 

 

Los convenios urbanísticos son autorizados siempre y cuando estén orientados a mejorar la calidad de vida o el ambiente urbano. Es lo que dice el Plan Urbano Ambiental, la ley de mayor jerarquía en el ámbito del planeamiento y ordenamiento territorial de la ciudad. Sin embargo, no es la idea que alienta los convenios ya firmados por el Ejecutivo. En la mayoría no se ofrece una mejora ambiental o en la planificación, sino una compensación económica con una lógica meramente recaudadora. El CGBA espera obtener 200 millones de dólares con el conjunto de los convenios ingresados. A cambio, se aprueban leyes a medida de empresarios con nombre y apellido con el objetivo de favorecer los negocios inmobiliarios. Literalmente, los sectores inmobiliarios están comprando leyes de excepción en la Legislatura, es decir, privilegios.

Tampoco está garantizado que el valor recaudado en contraprestaciones se use a favor de un desarrollo más equitativo y sustentable de la ciudad, porque será destinado para negocios en el área central, para los cuales ya se aprobaron dos leyes.

La Ciudad de Buenos Aires está sufriendo la fragmentación de su planificación a través de la acumulación de excepciones. Carecemos de un Código Ambiental y de un Plan Urbano Ambiental actualizado. Tampoco se respeta el Código Urbanístico porque cada negocio inmobiliario que se impulsa y que no se adecúa a sus parámetros urbanísticos genera la modificación ad hoc de sus normas en la Legislatura. La acumulación de excepciones tendrá relevantes impactos sociales y ambientales que sólo serán conocidos cuando se aprueben todos los convenios surgidos de la convocatoria o fuera de ella. Así se cambia la planificación de la ciudad, sin información ni participación ni debate público, en un proceso cerrado que sólo se revela a medida que los convenios llegan en tandas a la Legislatura y se aprueban a ritmo express.

El sector inmobiliario mostró sus preferencias. Todo indica que encontrará en el Ejecutivo porteño un aliado seguro y en la Legislatura la aprobación de la que ya nadie duda. Para que esto no ocurra, será necesaria la movilización de la ciudadanía organizada en cada barrio, en colectivos y asociaciones, a fin de exigir toda la información relevante y resistir caso por caso la vulneración de derechos y el atropello que significa este manejo discrecional e ilegal de la ciudad al que asistimos todos los días.

 

Convenios urbanísticos en trámite en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Estado al  03/02/2022. Convenios firmados y remitidos a la Legislatura

 

 

 

Convenios en trámite en el Ejecutivo porteño

 

 

Convenios urbanísticos por barrio

 

 

La entrega del contorno ribereño

El 11 de febrero se realizará la audiencia pública convocada por el GCBA para tratar el Master Plan del Distrito Joven, cuyo tema central es conseguir la autorización para privatizar alrededor de 14 hectáreas de la Costanera Norte para boliches y locales gastronómicos de las más de 70 involucradas en el polígono. Esto representa una superficie cuatro veces mayor a la que pretenden vender el predio de Costa Salguero.

En 2018, el GCBA aprobó la ley 5.961, que autorizó a concesionar la Costanera Norte por 10 años. Esta ley dividió en 5 sectores al Distrito Joven, definiendo en cada sector el porcentaje del suelo destinado a uso público o a ser concesionado. En este marco, el GCBA presenta ahora una Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) del Master Plan correspondiente a este sector de la Costanera. Sin embargo, de las 363 páginas que conforman la EIA no se desprende en qué consiste tal Master Plan. Ni para las 14 hectáreas que el GCBA tiene previsto privatizar ni tampoco para el sector destinado a uso público.

El propio informe aclara que desconoce la totalidad de las obras a realizar, sus emplazamientos precisos y los usos que les darán los futuros concesionarios. Sin embargo, llamativamente el estudio pondera positivamente (+180) los impactos del Master Plan. También sorprende que el Plan de Movilidad, clave para un proyecto que pretende convocar jóvenes, se desarrolle en sólo tres páginas –de las cuales dos corresponden a imágenes– y que no exista ninguna referencia a los impactos que implica la ocupación del borde costero frente a las amenazas naturales que enfrenta la ciudad: el calentamiento y las inundaciones.

El GCBA sigue desbocado en su afán de entregar el contorno ribereño para explotaciones privadas. Todo esto se realiza en completa violación de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, que dispone que los “espacios que forman parte del contorno ribereño de la Ciudad son públicos y de libre acceso y circulación” (artículo 8) y que se debe instrumentar un proceso de ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente que promueva “la recuperación de las áreas costeras” y garantice “su uso común” (artículo 27).

La Costanera es la zona de sacrificio de lo público y el bien común porteño. En menos de dos meses, el jefe de gobierno Horacio Rodríguez Larreta dio también estos pasos en ese camino:

1. Autorizó un nuevo Puerto Madero en la Costanera Sur, denominado Costa Urbana.
2. Aprobó una segunda ley para vender Costa Salguero para torres suntuosas.
3. Decidió prorrogar la concesión vencida de Telemetrix hasta que pueda vender el predio.
4. Realizó varias concesiones en el marco del Distrito Joven.

 

 

 

*Para inscribirse a la audiencia pública hay plazo hasta el 7 de febrero. Se debe enviar los datos al correo electrónico [email protected] o comunicarse al 11-5326-8471 de lunes a viernes de 11 a 16 horas.

 

 

 

 

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