El futuro del centro porteño

 

El centro porteño es uno de los escenarios más icónicos de la pandemia. La fotografía del abandono de las oficinas incluye librerías cerradas, locales de comida al paso con persianas bajas y decenas de calles deshabitadas. Gobiernos, especialistas y corredores inmobiliarios coinciden en que la llegada del teletrabajo tendrá consecuencias urbanas profundas y con efectos en la forma en que vivimos. En la ciudad de Buenos Aires hay 225.000 metros cuadrados de oficinas que quedaron vacías desde el inicio de la pandemia. Solamente en el microcentro la tasa vacante de oficinas se incrementó en 218%. Mientras tanto el GCBA trabaja en un proyecto para transformar el macro y microcentro en un downtown residencial.

Según informa Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios, para evaluar los porcentajes de superficie vacante desde marzo 2020 previo a la pandemia a marzo 2021 es conveniente analizar tres áreas del centro porteño. La primera abarca la Avenida 9 de Julio entre Autopista 25 de Mayo y Avenida Santa Fe. Allí el porcentaje de espacios de oficinas vacantes se incrementó en un 73%. La segunda denominada centro sur está delimitada por la Autopista 25 de Mayo, Carlos Pellegrini, Rivadavia y Avenida Ingeniero Huergo. En ese sector el aumento de espacios de trabajo vacíos fue del 172%. Por último la zona conocida como microcentro delineada por la calle Carlos Pellegrini, Córdoba, Huergo y Rivadavia sufrió la mayor tasa de abandono y alcanzó el 218%.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, opinó que las oficinas al no estar ocupadas “están generando por derrame el cierre o la desocupación de otras actividades o espacios ligados a esa gente que iba y realizaba una determinada actividad en un lugar”. Además indicó que esto es un efecto de las consecuencias económicas generadas por los “hábitos diferentes” que impiden que se puedan sostener “precios locativos” o que “sea viable el alquiler”.

Desde el sector inmobiliario estiman que la cifra de oficinas vacías en la ciudad de Buenos Aires es 225.000 metros cuadrados de las cuales el 85% se encuentran en el micro y macrocentro porteño desde marzo del año pasado. Algunas empresas rescindieron los contratos y otras simplemente no los renovaron. “Estamos trabajando con el GCBA para reconvertir el microcentro” comentan.

El plan es transformar edificios de oficinas en viviendas, hoteles o residencias universitarias. “Tomamos como ejemplo lo que se hizo en el downtown de México donde reconvirtieron edificios (de oficinas) en viviendas”, explican. Los corredores inmobiliarios trabajan la idea en conjunto con el Consejo de Planeamiento Estratégico (COPE) de la ciudad. Esto implicaría una reforma en el Código de Edificación para que las oficinas puedan ser utilizadas y alquiladas como viviendas ya que al momento la legislación no lo permite. El texto —que aún no se envió a la Legislatura— incluiría exenciones impositivas vinculadas a fomentar la compra y el alquiler de los inmuebles.

Herman Faigenbaum, director general de Cushman and Wakefield Cono Sur, entiende que la reconversión de edificios de oficinas en viviendas nuevas “no es fácil” y que “es muy caro”. Pensando en el surgimiento de lofts en el barrio de San Telmo en los '80 y '90 imagina que la mutación de oficinas en residencias del microcentro podría devenir en viviendas “no tradicionales sino alternativas”. De todos modos, cree que ni el fenómeno de reconversión así como tampoco la peatonalización de distintas zonas céntricas alcanza para promover otros usos como los culturales o recreativos. Faigenbaum sostiene que las ciudades van a tener que “adoptar medidas más fuertes” y que hay que “tratar de capturar” todas las fortalezas del área.

Manuel Socías, legislador porteño del Frente de Todos, afirma que el problema habitacional en la ciudad radica principalmente en la “oferta” de viviendas y no en la “demanda”. En diálogo con El Cohete a la Luna catalogó la crisis del microcentro como “una oportunidad única” para “producir un shock de oferta de miles de unidades”. A la vez contó que trabaja en la creación de un programa de créditos a través del Banco Ciudad a tasa subsidiada para que los propietarios de oficinas transformen los espacios de trabajo en viviendas. Este proyecto de ley podría llegar a la Legislatura porteña en dos semanas.

Esta semana el Presidente Alberto Fernández anunció nuevas restricciones que alertan a las empresas a maximizar los esfuerzos para reducir al mínimo la presencialidad. Si se pudiera trazar un hilo de coincidencia entre los especialistas que piensan el presente y futuro de las ciudades, el trabajo y la vivienda hay un primer acuerdo: el teletrabajo llegó para quedarse. 

 

 

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