El Código Urbanístico de Angelo y Nicky
Los amigos del Presidente avanzan con los negocios que antes no podían hacer
Un portentoso negocio con la tierra pública para beneficiar a empresarios amigos y acumular renta financiera: tal fue y es el lema rector que sigue a rajatablas el PRO en la ciudad de Buenos Aires. Y, desde que Maurizio Macri es presidente de la Nación, se aplica al país entero. A lo largo de diez años de gestión amarilla, en la Capital Federal se han privatizado nada menos que trescientas hectáreas de tierras públicas entre ventas y concesiones. Para comprender la envergadura de este dislate, se trata de una superficie como la de todo el barrio de Coghlan al que se le suman Puerto Madero, la Reserva Ecológica y la Isla Demarchi. Si hay algo que este gobierno de CEOs de camisa sin corbata sabe bien es aprovecharse cuantiosamente del plusvalor del suelo.
Se dice que saben gestionar; de hecho, el intendente Rodríguez Larreta aparece en las encuestas superando en imagen a la gobernadora Vidal. Gestión paradójica si las hay, porque más allá de bicisendas, cuantiosas torres de mala calidad, shoppings de Eduardo Elsztain, el metrobús y la profusión indiscriminada del color amarillo en todas partes, en esta década no se han construido ni escuelas, ni viviendas sociales ni hospitales adecuadas a la necesidad de la población. Para colmo el gobierno se está desprendiendo de predios públicos donde podrían construirse en el futuro. Dicho sea de paso, la del PRO no es una gestión. Más bien es una soberana indigestión que está llevándose puesta a la ciudad tal como alguna vez la conocimos. Es asombroso que dirigentes, políticos y ciudadanos de a pie parezcan no registrar la dimensión de esa pérdida. ¿Por qué es así? Porque la propaganda de la intendencia es tan contundente, tan abarcadora, tan omnipresente y tan sagaz que nos hace tragar el sapo del "estamos trabajando para vos"; dicho con otras palabras, estamos mal pero vamos bien.
La construcción desmedida para la misma cantidad de habitantes que en 1946 (Rodríguez Larreta ha dicho que sueña con una ciudad de seis millones de habitantes, su único plan concreto además de entregar suelo público), la erección de templos del consumo para una población cada vez más pauperizada, el acaparamiento voraz de tierras fiscales o el incremento desproporcionado de la población de las villas fue posible gracias a una Legislatura que casi unánimemente votó exenciones impositivas, leyes fraguadas para cambiar los códigos de urbanización, excepciones a la regla que favorecieron a los grandes empresarios del sector inmobiliario con políticas urbanas destinadas a intensificar la especulación y el negocio con la tierra pública. En connivencia con los funcionarios de gobierno se obtuvieron en esta última década cientos de permisos para construir edificios que violan flagrantemente el actual Código de Planeamiento de la Ciudad. Haciendo interpretaciones tan ingeniosas como ilegales, aplicaron excepciones como el "Completamiento de Tejidos", "la Compensación Volumétrica" a situaciones que no correspondían para justificar el otorgamiento de mayor capacidad constructiva a cientos de nuevos emprendimientos. Esta práctica se ha sostenido impunemente durante la gestión de Rodríguez Larreta.
En la actualidad y luego de 10 años de gobernar la ciudad, se ha decidido avanzar en generar una estructura jurídica para que esa misma clase empresarial-inmobiliaria tenga allanado el campo para las próximas décadas, con independencia de que el poder amarillo siga con la sartén por el mango. En esto consiste esencialmente la discusión del Nuevo Código Urbanístico que ha planteado el intendente Rodríguez Larreta.
¿Por qué la discusión del Nuevo Código Urbanístico se precipitó apenas asumió Rodríguez Larreta la intendencia?
La Ciudad de Buenos Aires es una de las capitales metropolitanas con mayor desregulación de su mercado inmobiliario y de alquileres en todo el mundo. Aún así, esto no ha sido suficiente para los grandes desarrolladores y especuladores inmobiliarios. Sin embargo, en los últimos años el paraíso de la construcción suntuosa incontrolada empezó a contemplar cómo alguno de sus mejores frutos empezaron a pudrirse en razón de que la ciudadanía organizada obtuvo de la Justicia sentencias que detectaron la ilegalidad de estas obras, las frenaron y declararon nulos los permisos otorgados: Ejemplo de algunos casos: tres torres de 21, 25 y 30 pisos en el barrio de Caballito de la empresa TGLT; el edificio de 27 pisos en construcción alrededor del Palacio Roccatagliata en el barrio de Coghlan. Se llegó a declarar ilegal un edificio finalizado ubicado en la calle Crámer.
Finalmente algunos jueces probos comprendieron que la planificación urbana es parte esencial del derecho a un ambiente urbano sano y equilibrado y que, por lo tanto, debían aplicarse los principios del derecho ambiental. El principio de "responsabilidad" determina que deben adoptarse medidas de recomposición del ambiente dañado, en el caso de edificios ilegales, obliga a que éstos deban adecuarse (demolerse) hasta cumplir con los parámetros urbanísticos no respetados. De los cientos de permisos ilegales, la justicia sólo intervino en algunos casos. Pero eso bastó para que la generalidad de los empresarios inmobiliarios beneficiados con permisos ilegales empezaran a tener pánico de caer en manos de un juez respetuoso del derecho.
Eso no podía seguir así. Había que encontrar una solución. Así fue que quienes dominan el mercado inmobiliario de la ciudad presionaron a sus socios del gobierno del PRO. Con este fin renació una vieja estrategia política amarilla: hacer como si se trataran grandes temas de política urbana con el solo fin de solucionar temas concretos que le faciliten el camino a negocios puntuales. Se retomó el mandato legal del Plan Urbano Ambiental dormido durante casi 10 años y se generó "el reemplazo del Código de Planeamiento por un Nuevo Código Urbanístico", eufemismo tendiente a subsanar (legalizar) el gran cúmulo de permisos ilegales otorgados. Para darle un marco de apariencia democrática se creó el "Foro de Desarrollo Urbano".
¿Quiénes fueron los ciudadanos que, en primera fila, tuvieron el "derecho" de moldear toda la planificación de la ciudad?
Los que en realidad digitan la planificación de la ciudad (el mejor amigo de Macri Nicky Caputo, Eduardo Elsztain a través de su empresa IRSA, la más grande terrateniente urbana de la ciudad, el mismo Rodríguez Larreta y Franco Moccia, su Ministro de Desarrollo Urbano y Transporte) decidieron institucionalizar su grupo de empresarios consejeros: las desarrolladoras inmobiliarias más importantes del país y los estudios jurídicos y de consultores relacionados con todos los negocios inmobiliarios. Integrantes de ese Foro fueron precisamente aquellos que habían sido perjudicados por las mencionadas sentencias judiciales:
Entre otros, Federico Weil (fundador y CEO de TGLT), Eduardo Costantini (presidente de Consultatio y de la Fundación Eduardo F. Constantini), Raúl Sáenz Valiente (director de Creaurban [1], Grupo ODS), Pablo Pschepiurca (socio titular del estudio Aisenson, el principal estudio de arquitectura de la ciudad y responsables de los proyectos como el de Villa Roccatagliata y Astor San Telmo), Diego Abramzon (fundador del Estudio Abramzon y Asociados), Santiago Tarasido (director y gerente general de CRIBA, unas de las principales empresas constructoras del país).
Luego de un par de reuniones del Foro, el proyecto del Nuevo Código Urbanístico fue remitido al Consejo de Plan Urbano Ambiental (CoPUA [2]), organismo público que debe aprobarlo antes de su remisión a la Legislatura. Sus integrantes decidieron en mayoría aprobar el texto del Código Urbanístico remitido por el Subsecretario de Planeamiento solamente luego de un solo día de tratamiento de un texto normativo de 900 páginas por el CoPUA [3].
Un escándalo, considerando que será una de las leyes más importantes de la ciudad que no solo modificará el valor del suelo, sino que también afectará directa e indirectamente la trama social y su ambiente urbano. Sólo dos consejeros aprobaron con dignidad un dictamen en minoría solicitando mayor tiempo de análisis y debate: Estela Di Legge y Ariel Pradelli.
Con todo cocinado, el gobierno tenía pensado remitir el Código Urbanístico a fines del año 2016 para que la Legislatura lo aprobase en sus sesiones maratónicas de fin de año. Pero nuevamente intervino la justicia. El Observatorio del Derecho a la Ciudad e integrantes de la Campaña por una Carta del Derecho a la Ciudad presentaron una acción de amparo solicitando la democratización de la discusión del nuevo Código Urbanístico. En la causa judicial caratulada "Baldiviezo, Jonatan Emanuel Y OTROS C/ GCBA S/ Amparo", los jueces intervinientes reconocieron los hechos denunciados y, en consecuencia, ordenaron nuevas instancias de participación ciudadana más amplias y mejor informadas. En la sentencia cautelar de primera instancia, la jueza Elena Liberatori expresó que "surgen elementos contundentes que permiten afirmar que tanto la convocatoria ministerial como la efectiva integración del Foro se hallan sesgadas por hacer lugar a una participación preferencial, básicamente la de los sectores del negocio inmobiliario".
A partir de las órdenes judiciales, el GCBA empezó a desarrollar reuniones en las Comunas. Estas reuniones fueron acusadas por sus participantes de meramente formales y con criterios de participación muy deficitarios. También en cumplimiento de las órdenes judiciales, el GCBA convocó a la ciudadanía para el día lunes 5 de Junio de 2017 a participar del Seminario del Foro Participativo Permanente para la discusión de los borradores de los nuevos Códigos Urbanístico y de Edificación. La convocatoria no fue publicada ni en el Boletín Oficial de la Ciudad y se concretó a las 9:30 en pleno horario laboral. Nunca realizaron un informe técnico dando respuestas a las cientos de propuestas de la ciudadanía.
Las razones del manejo secreto del texto del Nuevo Código Urbanístico previo a las sentencias judiciales y de la celeridad dada a su trámite administrativo se deben a que su contenido está más preocupado por los problemas jurídicos de las desarrolladores inmobiliarias, por alimentar la especulación inmobiliaria y por cuestiones de forma (criterios morfológicos), que por atender las verdaderas y prioritarias necesidades de los porteños y las graves crisis ambientales, sociales, culturales y económicas que vive la ciudad.
El proyecto no contiene normas ni herramientas urbanísticas que consideren los principales problemas de la ciudad: el aumento de familias inquilinas (inquilinización de la ciudad y su fragmentación en una clase de propietarios y otra de inquilinos), la pérdida de espacios verdes, la crisis habitacional, las inundaciones, los procesos de gentrificación de los habitantes y comercios de los barrios, el colapso de los servicios públicos, la sobreconstrucción y la pérdida de las identidades barriales, la falta de democracia en la discusión de la planificación urbana, la mercantilización y privatización de lo público, la disminución grave del banco de suelos con el plan sistemático de venta de tierras públicas, el deterioro ambiental del aire y de las aguas, la destrucción del arbolado público, la especulación inmobiliaria, la crisis habitacional, la distribución desigual de la riqueza producida por la ciudad y la apropiación por unos pocos de la plusvalía urbana.
Otro de los puntos pedidos por los desarrolladores inmobiliarios es el aumento generalizado de la capacidad constructiva de los terrenos y la liberación de la construcción en altura en algunas zonas. El GCBA respondió eliminando el FOT (Factor de Ocupación del Terreno, es decir, la cantidad de m2 que se pueden construir en cada inmueble) del Nuevo Código, sólo dejando como limitante la altura máxima y estableciendo "Áreas de Desarrollo". En esas áreas se autoriza la construcción de torres al estilo Puerto Madero sobre la ribera del río Matanza-Riachuelo, en zonas aledañas a la General Paz y a Puerto Madero en los barrios de San Telmo y en La Boca.
Durante el año 2017, mientras se realizaban reuniones participativas puramente formales, el gobierno de Rodríguez Larreta no pudo frenar la ansiedad de garantizar los negocios inmobiliarios pensados en el nuevo Código y decidió avanzar con la sanción de leyes específicas con el acompañamiento de la LegIRSAtura de la ciudad, ámbito institucional consolidado como la escribanía de la especulación inmobiliaria. Así aprobaron distintas leyes que autorizaron la venta de predios públicos y la autorización para construir en ellos grandes emprendimientos inmobiliarios: la Ley N° 5.796 en los terrenos ferroviarios conocidos como Empalme Norte (Catalinas Norte 2); la Ley N° 5.875 en los terrenos ferroviarios de Colegiales; la Ley N° 5.912 en los terrenos conocidos como Catalinas Sur 2; la Ley N° 5.911 en distintos predios de la ciudad. El contenido de estas leyes estuvo plasmado en el proyecto del Código Urbanístico, así que constituyen otra estrategia de fragmentación de la discusión para no develar el arquetipo de la legalidad inmobiliaria especulativa.
Además siguieron otorgando permisos de obras ilegales, ahora sustentándose en el mandato del Plan Urbano Ambiental (PUA) que ordena que el nuevo Código Urbanístico ya no tome como unidad básica de la ciudad la parcela sino la manzana para obligar a que se considere el contexto y los alrededores de los inmuebles, algo que cualquier ciudadano de la ciudad sabe que no sucede. El Nuevo Código Urbanístico aún no ha sido aprobado legalmente, pero el GCBA avanza autorizando obras con el fundamento de que el Plan Urbano Ambiental los autoriza y haciendo que el fantasma del Código Urbanístico tome existencia cierta.
Ahora bien, ¿qué criterio está aplicando el GCBA? Ha optado, sin inocencia, por entender que el criterio por manzana implica que se puedan construir edificios que superen los límites de altura del actual Código de Planeamiento Urbano siempre y cuando en la manzana en la que se encuentra el inmueble o en las aledañas existan edificios que superan dichas alturas porque fueron construidos con ordenanzas o leyes ya derogadas. En palabras simples: te autorizo a construir edificios en gran altura sólo por el simple hecho de que en la zona existen edificios de gran altura. De esta forma, la nueva discusión del Código Urbanístico está habilitando en la práctica, por parte del gobierno de Rodríguez Larreta, el empleo de una discrecionalidad jamás vista en la aplicación de la normativa urbanística. Estamos frente a un estado de excepción permanente de la normativa de planificación urbana. Ya no existe el Código de Planeamiento sino la acumulación de interpretaciones arbitrarias de funcionarios, siempre pro-mercado inmobiliario.
El GCBA anunció que enviará el proyecto de ley del Código Urbanístico a la Legislatura este marzo de 2018, al inicio del año parlamentario. Los grandes desarrolladores inmobiliarios y amigos del poder se están preparando para evitar "conflictos de intereses" pero seguir con los negocios en las sombras. TGLT compró la empresa constructora de Caputo, Los Mindlin compraron las empresas constructoras Creaurban y IECSA del primo de presidente Macri, Angelo Calcaterra [4]. El mejor amigo del presidente Macri y su primo se quedaron sin sus empresas de construcción. Cabe la elevada posibilidad de que ahora, sin figurar en los papeles, avancen con pie firme con los negocios que antes no podrían hacer sin afectar la imagen presidencial y con una herramienta jurídica poderosa a su favor en las manos, el nuevo Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires.
[1] El año pasado, Marcelo y Damián Mindlin, Gustavo Mariani y Ricardo Torres compraron la constructora Creaurban y la empresa IECSA a Angelo Calcaterra, del primo de Macri.
[2] Miembros Integrantes CoPUA año 2016:
Bellardi, Marta Emma (Lic. Mg. Sociales), Di Legge, Estela (Arq.), Dujovne, Maria (Arq.), Falher, Guillermo (Arq.), Giglio, Mónica (Dra. Arq.), Gonzalez, Martín Ezequiel (Lic.), Machado Montemurro, Selva (Dra. C.P.), Mosto, Gustavo (Mg. Ec. Urbano), Pradelli, Ariel (Arq.), Rebagliati, Gastón (Arq.), Sosa, Daniel Edgardo (Arq.), Tella, Guillermo (Arq.), Urreli, Adrián Gonzalo (Sr.) y Verdaguer, Fernando (Arq.).
[3] El día viernes 25/11/2016 bajo expediente EE 25973033-SSPLANE-2016 ingresó el proyecto del Código Urbanístico para su tratamiento por el CoPUA. El tratamiento por parte de este Cuerpo se inició el día 29 de noviembre de 2016, primer día hábil de reunión del Consejo posterior al ingreso. Ante la presión ejercida por la mayoría de los miembros de este Consejo se emitió dictamen el día 30 de noviembre de 2016.
[4] https://www.lanacion.com.ar/2106501-los-compradores-de-caputo-y-calcaterra-apuestan-a-la-obra-publica
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