La grieta de la ciudad
Las consecuencias de una ciudad entregada al poder inmobiliario-financiero
Paredes agrietadas, techos que se deforman; roturas de caños de gas con graves pérdidas; viviendas inhabilitadas porque los elementos estructurales fueron dañados; fachadas rajadas de punta a punta; puertas y ventanas que no abren ni cierran porque las construcciones se deforman; pisos hundidos a los que hay que inyectarles cemento; filtraciones de agua, son algunos de los problemas que están sufriendo quienes viven en las cercanías de las dos torres en construcción de 125 y 97 metros de altura ubicadas en Arribeños 3455, en pleno barrio de Núñez.
Por lo menos 40 familias están sufriendo daños estructurales graves en sus viviendas y locales comerciales, en varias manzanas comprendidas entre las calles Juana Azurduy, 3 de febrero, Manuela Pedraza, 11 de septiembre de 1888, hasta la calle Grecia.
Según suposiciones de las familias afectadas realizadas públicamente, esto se debe a la depresión de la napa provocada por el bombeo de agua en el subsuelo de la obra de Arribeños 3455. Esto estaría modificando la compactación de los suelos y subsuelos aledaños donde se apoyan los cimientos de varias construcciones de la zona, lo que genera asentamientos diferenciales, es decir, hundimientos. Se solicitó al GCBA una evaluación para determinar fehacientemente las razones de los daños en las viviendas y la fuente que los está causando, pero el GCBA continúa sin reacción mientras los trabajos constructivos continúan sin inmutarse.
Además de estas dos torres, cuyos planos están registrados en el expediente 2021-10168821 —que da continuidad al trámite EX2015-92243-MGEYA-DGROC—, existen otros edificios altos en la misma zona como el Chateau Libertador con 130 m de altura y el Centro Empresarial Libertador con 117 m de altura.
La avenida Libertador es, desde hace tiempo, una zona predilecta para la construcción de edificios altos con vista panorámica al río y se encuentra en uno de los ejes principales de densificación previstos por el Código Urbanístico, que se extiende por las avenidas Santa Fe/Cabildo y Libertador y abarca los barrios de Palermo, Colegiales, Belgrano, Núñez y Saavedra.
En esta zona, entre 2019 y 2022, se han otorgado permisos de obras por 3.700.000 m² que constituyen el 37 % de los permisos otorgados en toda la ciudad en ese periodo.
Sólo en el barrio de Belgrano se autorizaron obras por 1.500.000 m² y en el barrio de Palermo por 1.400.000 m² en ese periodo. Para tener una referencia, todo Puerto Madero son 2 millones de metros cuadrados construidos.
¿Qué pasó con la promesa de terminar con las torres sorpresa?
Durante la discusión del Código Urbanístico en el 2018, una de las promesas de Rodríguez Larreta fue que la nueva planificación de la ciudad tenía como principal objetivo terminar con las torres sorpresa, es decir, con la habilitación de torres de gran altura que no estaban contempladas en la planificación general de la ciudad. Algo que su propio gobierno había permitido en cientos de oportunidades. En síntesis, prometió auto-reprimir la voluntad de los negociados con la especulación del valor del suelo. La fuerza de voluntad no duró mucho tiempo.
Sobre las avenidas principales, el Código Urbanístico habilitó alturas de 38 m, más 2 retiros (un total de 45 m de altura), pero, así como antes del Código Urbanístico, existían las excepciones autorizadas por la DGIUR a través de “interpretaciones”, de las cuales se supone que las torres de Arribeños son parte, hoy se pueden exceder las alturas permitidas y la capacidad constructiva a través de la figura de los convenios urbanísticos. Durante el 2020, el gobierno realizó una convocatoria amplia para que las desarrolladoras inmobiliarias presenten propuestas de convenios urbanísticos (una convocatoria para violar las reglas del juego). El resultado de la convocatoria fueron 10 convenios aprobados por ley, más de 100 propuestas presentadas y 38 proyectos con factibilidad otorgada por el GCBA que sólo esperan pasar por la legislatura para ser aprobados.
Lo insólito es que, en la parcela lindera con las torres de Arribeños, el gobierno dio luz verde a un nuevo convenio urbanístico para construir una torre de 77 metros, proyecto impulsado por Nuevos Arribeños S.A., y que sólo necesita ser aprobado en la Legislatura para poder avanzar. En el expediente no se menciona que se hayan realizado estudios de impacto, considerando las obras que ya están en ejecución. De acuerdo con el Plan Urbano Ambiental, el GCBA tiene la obligación, antes de la firma de cualquier convenio urbanístico, de elaborar un estudio diagnóstico y una evaluación de impacto final. Estos informes y las evaluaciones resultan insoslayables en este contexto de afectación masiva de una zona de la ciudad.
Las evaluaciones ambientales fueron flexibilizadas en los últimos 20 años. El GCBA ahora no exige la realización de estudio de impacto ambiental ni convocatoria a audiencia pública para la construcción de edificios “multifamiliares”, ya sea que se trate de un edificio de dos pisos o varias torres que superen los 100 m de altura. Estas mega-torres obtienen el permiso ambiental a simple declaración jurada.
Algo similar ocurre con la evaluación de la factibilidad de conexión a los servicios de las nuevas construcciones. El gobierno otorga los permisos de obras nuevas sólo con una declaración jurada del propietario, sin que haya intervenido ninguna concesionaria de servicios públicos en el proceso. El GCBA tiene plena fe en las desarrolladoras inmobiliarias mientras numerosos sectores de la ciudad se despedazan, se destruye el patrimonio y las identidades barriales y se arruina la calidad de vida y el ambiente urbano.
Si esto no era suficiente, hay otros dos convenios urbanísticos con factibilidad cerca de la avenida del Libertador, en las inmediaciones de la obra de Arribeños. Uno, a cuatro cuadras de distancia, sobre la calle Guayra al 1530, que prevé la construcción de un edificio de 54 m. El segundo, a 6 cuadras de distancia, sobre avenida Comodoro Rivadavia al 1670, donde estaba previsto construir una torre de 104 m. Afortunadamente, este último fue desistido por el propietario.
De hecho, las comunas 13 y 14 son las que concentran la mayor parte de las propuestas de convenios urbanísticos aprobados o con factibilidad.
Está claro que la avenida del Libertador seguirá siendo atractiva para los negociados inmobiliarios. Y mientras los habitantes de Núñez luchan contra el deterioro de sus casas y no encuentran respuestas, la construcción descontrolada sigue y el GCBA se dispone a seguir autorizando excepciones sin que haya una evaluación de impacto ambiental acumulativa de los efectos que causan estas edificaciones en la zona.
Promesas de campaña
En la Legislatura porteña, post aprobación del Código Urbanístico, que venía a terminar con las torres, se aprobaron 16 convenios urbanísticos. En plena campaña, Martín Lousteau se pronunció en contra de las excepciones inmobiliarias. Resulta muy llamativo, ya que su bloque legislativo votó cada una de las leyes que aprobaron estos 16 convenios urbanísticos (Ley n.º 6.388 “Sastrería Militar”, Ley n.º 6389 “Fitz Roy 801”, Ley n.º 6411 “Juana Manso 350”, Ley n.º 6441 “Estadio San Lorenzo”, Ley n.º 6476 “Costa Urbana”, y la Ley n.º 6477 “convenios urbanísticos varios”).
Convenios urbanísticos comuna 13
Belgrano:
Arévalo 3045/49/55 – Factibilidad – 45,65 m
Figueroa Alcorta 3428 – Factibilidad – 121,54 m
Cerviño 3602 – Factibilidad – 61,4 m
Bonpland 1790 – Factibilidad – 20 m
11 de septiembre de 1888, al 1535 - Aprobado, Ley 6476 – 53,10 m
Av. Del Libertador 5723/5747 - Aprobado, Ley 6476 – 51,94 m
Arcos 1865 - Aprobado, Ley 6476 – 71,55 m
Virrey del Pino 1783 – Factibilidad – 76,62 m
Arribeños 1530/40 – Factibilidad – 67,70 m
En Belgrano hay 12 convenios presentados que no tienen factibilidad
Colegiales:
Amenábar 1501 – Aprobado, Ley 6476 – 53,8 m
Av. Álvarez Thomas 401/471 – Reservado en secretaria – 45 m
Nuñez:
Arcos 3631 – Aprobado, Ley 6476 – 65,20 m
Arribeños 3417 – Factibilidad – 77,30 m
Guayra 1530 – Factibilidad – 54 m
En Núñez hay 2 convenios presentados que no tienen factibilidad.
Convenios urbanísticos comuna 14
Palermo:
Lafinur 3126 – Aprobado, Ley 6476 – 60,3 m
Bulnes 2705 – Factibilidad – 62 m
Cabello 3010 – Factibilidad – 72 m
Godoy Cruz 2930 – Factibilidad – 53,8 m
Humboldt 2356 14 – Factibilidad – 76 m
Matienzo 1530 14 – Factibilidad – 55 m
Niceto Vega 5541 – Factibilidad – 46,60
Santa Fe 4645 – Factibilidad – 96,28 m
Scalabrini Ortiz 1929 – Factibilidad – 55,43 m
En Palermo hay 19 convenios presentados que no tienen factibilidad.
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