Negociado olímpico
Tierra subastada en medio de la crisis habitacional
El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires rematará 14 terrenos del Barrio Olímpico a 227 dólares el metro cuadrado, como mínimo cuatro veces menos que el valor de mercado. Por si fuera poco el regalo, las subastas son en pesos, al dólar oficial y se paga en 12 cuotas fijas. La tierra pública que se necesita para viviendas sociales y espacios verdes continúa siendo regalada a privados para que hagan sus negocios inmobiliarios en un contexto de dramática crisis habitacional.
Con la excusa de los Juegos Olímpicos de la Juventud que se desarrollaron en 2018, el GCBA planteó la necesidad de construir una villa olímpica para los deportistas. De esta forma, autorizó la venta de 29 hectáreas del Parque de la Ciudad, pero destinó solo 4 para el Barrio Olímpico.
Las parcelas, donde no se construyeron los edificios de viviendas sociales del Barrio Olímpico, comenzaron a rematarse en el 2021. El 20 de julio de dicho año se realizó la primera subasta donde se vendieron cinco terrenos.
Ahora se publicó en el Boletín Oficial, que la Corporación Buenos Aires Sur S.E. rematará una segunda tanda de terrenos. Estamos hablando de 14 terrenos por una superficie total de 11.414 m², más de una hectárea.
La subasta se ejecutará el 21 de junio de 2023. El metro cuadrado de terreno se rematará aproximadamente a 227 dólares. Si consideramos que se paga al cambio oficial, es decir, pagan la mitad, se está rematando tierra pública a un valor por lo menos cuatro veces menor que el de mercado.
Los compradores abonarán el precio en una especie de plan Ahora 12 Inmobiliario:
a) La suma equivalente al 30 % del precio, que se integrará en concepto de seña, dentro de los dos días.
b) La suma equivalente al 70 % del precio de venta que se integrarán en doce cuotas mensuales, iguales y consecutivas, a partir desde la integración de la seña.
El comprador del predio deberá garantizar que al menos un 10 % de dichas viviendas sea comercializado a través del contrato de leasing.
Los Juegos Olímpicos de la Juventud como excusa para vender un parque público.
Todo comenzó en el marco de la discusión del Plan Maestro de la comuna 8. La Ley n.º 5.235, aprobada como conclusión de dicho debate el 11 de diciembre de 2014, estableció como ubicación de la Villa Olímpica, un sector del Parque de la Ciudad. También creó el Distrito del Deporte.
Con posterioridad, se aprobó la Ley 5.704, el 24 de noviembre de 2016, que —utilizando la pantalla de los Juegos Olímpicos de la Juventud— avanzó con la autorización para vender alrededor de 29 hectáreas del Parque de la Ciudad (exactamente 28,92 ha). El Parque de la Ciudad perdió estas 29 hectáreas, además de la superficie destinada a vías públicas. Para las viviendas del Barrio Olímpico, únicamente se destinaron cuatro hectáreas.
Las manzanas 123C, 123D, 123F, 123G y 123H fueron las destinadas para el Barrio Olímpico. Una vez finalizados los juegos, los edificios construidos fueron transferidos al Instituto de la Vivienda de la Ciudad para formar parte de un programa de adjudicación de viviendas sociales.
El costo de la construcción de las 1.159 viviendas en los complejos habitacionales de las manzanas 123C, 123D, 123F, 123G, 123H y 123J de la ley 5704 de la Villa Olímpica fue de $2.478.949.372, incluyendo ampliaciones de obra y redeterminaciones. Así, 157 unidades funcionales fueron destinadas a hogares del barrio Villa 20.
Las restantes parcelas de estas manzanas del Barrio Olímpico y el resto de las manzanas del Parque de la Ciudad serán vendidas a manos privadas con la única restricción de que para el caso en que el destino de los inmuebles sea de vivienda, el comprador del predio debe garantizar que al menos un 10 % de estas sea comercializado a través del contrato de leasing.
El 50 % del dinero obtenido de las ventas de estos predios deberá ser destinado al financiamiento y desarrollo de los anteproyectos, proyectos y obras de utilidad pública: infraestructura urbana, ingeniería y arquitectura para la comuna 8. Estos deben remitirse a la Junta Comunal n.º 8 para su conocimiento, la cual podrá emitir una opinión no vinculante. Asimismo, la Junta Comunal n.º 8 podrá remitir un listado de las obras y/o mejoras que considere necesarias para la comuna. El otro 50 % restante, a la urbanización de la Villa 20.
Resultados de la primera subasta
El 18 de junio de 2021, el presidente del Directorio de la Corporación Buenos Aires Sur S.E., a través de la Resolución 2/CBAS/2021, llamó a subasta electrónica para la enajenación individual de los siguientes 10 lotes: Circunscripción 1, Sección 68, Manzana 123D, Parcela n.º 2, 4, 5, 7, 9 y 10, y Circunscripción 1, Sección 68, Manzana 123G, Parcela n.º 2, 4, 6 y 8.
La superficie total de estos 10 lotes equivale a 8.400 m². Estos inmuebles tienen una capacidad constructiva máxima en total de 40.178 m².
Esta primera subasta se realizó el 20 de julio de 2021. La Corporación Buenos Aires Sur S.E. informó que con relación a la subasta de los lotes de terreno identificados como parcelas 2, 4, 5, 7, 9 y 10 de la Manzana 123 D y las parcelas 2, 4, 6 y 8 de la Manzana 123 G ubicados en el Barrio Olímpico – CABA, se obtuvo el precio total de venta de 2.269.055 dólares.
Es decir, de los 10 predios puestos a la venta mediante subasta pública, se vendieron cinco.
El pago del precio de venta de los inmuebles se abonó de la siguiente forma: a) la suma equivalente al 30 % del precio de forma inmediata; b) la suma equivalente al 70 % del precio de venta a integrarse en doce cuotas mensuales, iguales y consecutivas a contar desde la integración de la seña.
Inconstitucionalidad de la venta tierras públicas.
Estos lotes que se subastan, hasta la aprobación de la Ley n.º 5704, pertenecían al Parque de la Ciudad. Tanto la Constitución como el Plan Urbano Ambiental otorgan la máxima protección a los parques públicos para conservar su integridad.
El artículo 27 de la CABA establece la “protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito” y “la preservación e incremento de los espacios verdes, las áreas forestadas y parquizadas, parques”.
Por su parte, el Plan Urbano Ambiental (Ley n° 2.930) dispone que este tiene como objetivo “el incremento, recuperación y mejoramiento del espacio público y de la circulación, de los parques, plazas y paseos y de las áreas de calidad patrimonial, a fin de dar lugar a funciones vitales como las de encuentro relax, confort y socialización, asegurando a todos los habitantes el derecho a su uso, y de otorgar identidad a las distintas zonas de la ciudad”. Agrega que se debe cumplir con el “mejoramiento funcional y ambiental de los parques, plazas y paseos existentes y ampliación de la oferta a escala urbana y barrial, a través de las siguientes acciones: 1. Promover su mejoramiento y rediseño, manteniendo su integridad y considerando la diversidad de las demandas sociales”.
El PUA es más enfático en la protección de los parques al disponer que se debe mantener su integridad.
Cabe destacar que hace más de 25 años se votó la Ordenanza n.º 46.229 —sancionada por el Concejo Deliberante de la Ciudad de Buenos Aires— que estableció la prohibición de “otorgar concesión, cesión, transferencia de dominio, tenencia precaria, permiso de uso ni cambio de destino de todo espacio destinado a parque, plazas, plazoletas y de todo otro espacio verde de uso público, se encuentre parquizado, jardinizado o no, perteneciente al dominio público municipal…”.
La Ciudad de Buenos Aires, a través de la Ordenanza 46.229, avanzó con una protección muy estricta de los espacios verdes y de los parques para impedir que continúe su reducción, su privatización y la transferencia de su dominio a manos privadas. Este principio legal se transformó en un principio constitucional al establecer la Constitución de la Ciudad que los espacios públicos deben incrementarse y no reducirse. El Plan Urbano Ambiental agregó que debe protegerse la integridad de los parques de la Ciudad.
Claramente, existe una progresión en el reconocimiento de este derecho urbano ambiental para que no se reduzca la superficie de los parques a fin de conservar su integridad. La Ley n.º 5704 constituye una manifiesta violación del principio de progresividad y de no regresividad en la protección de los parques de la ciudad al despojarse de, por lo menos, 29 hectáreas al Parque de la Ciudad.
Incluso soslayando esta cuestión, el Plan Urbano Ambiental establece únicamente tres destinos a las tierras públicas: espacios verdes públicos, viviendas sociales y equipamiento urbano. No autoriza la venta para negocios inmobiliarios privados.
El plan sistemático de privatización de tierras públicas avanza sin frenos como el combustible imprescindible para potenciar la campaña electoral del jefe de Gobierno.
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